金融脱媒进程中房地产融资的监管

陈程

摘要：金融脱媒的趋势越来越明显，金融脱媒的过程改变了金融体系结构。受到了金融脱媒的深刻影响，本文从房地产融资方式的变化入手，阐明了金融脱媒下对中国房地产融资的监管。

关键词：金融脱媒;房地产融资;金融监管

中图分类号：G4 文献标识码：A

随着我国金融市场的不断发展和利率市场化改革进程的不断推进，通过一些新的机构或手段将资金供给输送到资金需求单位，简而言之，就是资金融通的去中介化，包括了贷款的去中介化和存款的去中介化。作为典型的资金密集型实体产业，房地产业受到金融脱媒进程的影响，产业融资方式发生了明显改变：主要体现在以银行为主体的间接融资相对缩减，其他融资方式相对增加。具体表现为，房地产业通过商业银行的信贷融资相对减少，融资渠道由境内融资向海外融资转变，而这个变化趋势必然会对金融监管产生深远影响。

一、金融脱媒下房地产融资的变化

（一）房地产融资方式由银行贷款向非银行金融机构融资转变

国内贷款内的银行贷款和非银行贷款中，非银行金融机构贷款的占比呈现上升趋势，银行贷款的占比呈现下降趋势，银行贷款的增速总体呈下降趋势，非银贷款增速总体呈上升趋势。

非银行金融机构贷款比重逐步提高和增速较高的原因是，银行业自身的发展使然。如今，房地产行业融资需求不断增长，但金融网络却受到日益严格的监管政策影响。由此，非银行机构越来越多地参与到了融资贷款之中，这种现象反映了金融监管政策、金融脱媒和脱媒校正效应对房地产金融市场的共同作用。在金融脱媒和脱媒校正效应的影响下，房地产企业逐步由银行贷款融资向信托等非银行金融机构融资转变。

比较新颖的创新型融资产品是房地产企业信托夹层融资。金融脱媒进程中房地产业的创新型融资产品——信托夹层融资，借助信托公司发行信托计划以完成夹层融资，其收益和风险相对而言，处于股本融资与优先债务之间。

另外一个比较有名的创新型融资方式是房地产信托投资基金（REITs），REITs作为多元化的融资方式，在解决房企融资需求方面可以灵活有效地发挥作用。流动性和信息透明度较高的公募REITs一定程度上可以降低房地产融资风险。此外，REITs还可以以股权形式向社会投资者募资，又能够进一步有效地拓宽房地产企业有限的融资渠道，还能够进一步明显地降低融资的相关成本与转移风险。

（二）房地产融资方式由境内融资向海外融资转变

中国房地产企业在中国上市需要满足一系列严格的条件，要住建部推荐和证监会批准才能获得首次发行股票（IPO）的资格。在20世纪90年代，为解决在中国的第一轮房地产泡沫破裂，金融监管机构针对房地产企业IPO颁布了禁令。由于产业金融监管政策限制严格和国内房企缺乏直接融资渠道，房企境内融资的资金成本开始明显上升，融资难度变得越来越大，房企高杠杆跨越式发展的增长模式已经难以为继。相比而言，美国证监会、香港联交所等海外机构和交易平台对发债融资的限制条件较少、审核时间短，发债成本也较低。因此，海外金融市场成为直接融资渠道的有效补充，融资渠道的这种转变与中国产业金融监管政策以及金融市场层面金融脱媒发展密切相关。

与银行部门的金融脱媒进度相比，中国金融市场层次的金融脱媒发展进度缓慢，公司债券和上市融资渠道的成熟度较低，再加上当前国内所实施的相关监管政策越发严格，对于房地产行业的发展有着明显的约束，无可奈何之下，原本以国内为地域特点的产业融资网络一定程度上被挤到海外资本市场，拓展出海外资本网络。

二、房地产融资方式转变的金融监管政策建议

（一）针对房地产非银融资的政策建议

鉴于我国还没有专门的监管政策对信托夹层融资进行限定，国家应该尽快制定并执行信托夹层融资的相关法律。在当前的窗口指导规则之下，对于房地产非银监管的相关控制手段已经相对无法完全地适应当前的市场环境，相关的监管也无法及时地开展有效监管。作为政策层面，应当要以有效的监管，强化对于信托夹层融资的相关信息披露，促进信托关系中各方之间的信息不对称状况，以此降低房企的偿债风险。

针对受相关法律、配套管理措施及投资观念影响，房地产信托基金（REITs）在我国没有实质性的发展的情况，金融当局要进一步明确REITs在我国金融体系的地位和作用，改善相关法律制度，明确信托业在房地产融资形式中的合法性。对标银行监管体系，实现信托公司开展房地产信托业务的门槛与商业银行发放开发贷款的门槛的对接，使得房地产信托业务的运作更加风险可控和收益更加稳定;改进相关支持措施，例如完善REITs管理人的信用评级制度;进一步建立有针对性的房地产信托业务监管措施，设计并推出标准化的REITs，助力房地产投资信托基金（REITs）的发展。

由于信托公司无法对企业客户的资金往来进行金融系统内直接监管，监管层面，应当要进一步强化对于信托业务的有效管理，使得信托领域能够成为促进房地产融资的重要新渠道。

与此同时，在整体风险能够得到有效控制的前提下，鼓励进行资产证券化等金融创新，着力发展信贷和企业债券等二级市场。从目前房企已发的ABS可以看出，房地产资产证券化手段可以做到将项目风险与投资者风险隔离，专业化的资产管理使得这种融资方式可以抵御更强的风险。

（二）针对房地产海外融资的政策建议

如果盲目允许境内房地产企业变换手法规避监管政策，通过境外子公司在境外任意举债，特别是发行债券，再以外商投资房地产企业股本金或外债等模式回流资金到境内，将削弱国内对房地产行业的调控，导致“按下葫芦起了瓢”的顾此失彼问题。鉴此，应从落实房地产长效管理机制出发，在现行法规框架下，结合境外融资的特点，推进境外融资与境内融资的监管倾向和原则趋同。

完善房地产企业境外投融资管理，加强对或有负债的统计监测，以史为鉴，研究亚洲危机中韩国海外分支机构或有负债沖击带来的教训。一是要有关部门协调政策，形成联合的监管力量，控制境外子公司债务规模，保证境内主体机构在境外发行债券的健康发展;二是加强对债务资金流向和使用情况的监督，阻止企业规避现行监管的运作;三是改善房地产公司境外上市渠道，加强对境外子公司的内保外贷项的负债管理，全面统筹境外发债、境外上市以及内保外贷项的境外负债的监测;四是统一管理中短期和长期债务发行政策。

针对金融脱媒进程中有效的产业直接融资渠道缺位的情况，金融当局应致力拓宽国内房地产企业的国内金融市场直接融资渠道，使得企业债与上市融资渠道更加成熟，如果盲目地阻止房地产企业IPO及借壳上市，会促使房企转向国际金融市场进行筹集资金以解决融资困境，国家将面临更复杂的融资风险。针对有能力进行海外发债的房企，金融当局在完善备案制度的同时，要进一步简化直接海外发债的审批程序，通过相关政策引导募资渠道，帮助房企更便利地进行海外募资，提升房企海外形象，降低国外投资者对我国房企海外债券的顾虑。

（三）针对房地产企业自身的政策建议

房地产企业内控管理方面需要从现金流管理、法律合规管理以及舆情管控等着手改进。

1.加强现金流管理

严格监管日常流动资金运用，关注成本控制以及预算管理，充分利用闲置资金，建立起更加全面的现金流管理制度，约束房地产企业能够提升自身的资金流动性，避免发生财务风险。

2.提升法律合规管理水平，完善财务管理体系

提高法律合规管理水平可以减弱交叉违约风险，通过尽可能减弱甚至是切断各个项目的关联性，来避免交叉风险给其他项目造成影响。完善房地产企业财务管理体系，提升企业中财务管理的水平， 减少企业经营成本，规范房地产企业财务运作体系。

3.加强舆情管控

组建强有力的公关团队，引入舆情监测系统对房地产自身品牌进行实时监测，加强对各类舆情信息的研究，这样便于及时查处网络上的房企突发事件，通过舆情管控将融资风险的影响进行降低，尽量将舆情风险扼杀在源头处。在舆情控制之中，强化房地产品牌的市场影响力，以此获得更多的市场认可，提升融资的渠道来源。

参考文献

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