刘丽
摘 要：随着我国经济不断地增长，房地产市场的日新月异，然则作为直辖市的重庆，房地产市场却波动不大。重庆目前正处于一个经济发展黄金时期，但房地产行业目前形势虽然较好，但仍有不少隐患。因此，对重庆房地产行业未来走势进行深入探讨。
关键词：房地产；市场；经济；政策
中图分类号：F2
文献标识码：A
doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.14.009
1 引言
我国房地产市场走向一直都是人们最关注的问题，房价的涨跌受地区经济发展的影响。重庆作为直辖市，“渝新欧”物流大通道借力“一带一路”对推动重庆经济发展发挥着越来越重要的作用。近年来，重庆GDP持续走高，增长率名列全国前列，居民的消费水平也在不断地提高。要解决重庆房地产市场的一些潜在的问题，需要政府对于房地产行业有一个的宏观调控，在政府对于市场的引导作用下，虽然隐患不能彻底解决，但是已经可以大大降低其风险。
2 新常态下重庆经济发展现状分析
重庆的经济发展问题一直以来都是人们热议的话题，重庆市委、市政府贯彻落实“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，坚持以新理念引领经济发展新形势，贯彻实施区域战略发展目标，不断调整供给侧结构性改革，提高对产业结构的调整力度，加大对新经济和发展新动力的重视。同时也在为现代商贸服务业“十三五”发展总体目标做奋斗。目前重庆GDP总值占全国比重较大，增长速度也是惊人，经济发展走上良性的轨道。
2.1 推进供给侧改革
作为人口大国，特殊的国情决定着中国的某些企业必将遇到产能过剩，产能利用率偏低的问题。面对生产费用不断上涨以及人工价格不再具备明显优势的局面，供需不平衡的问题亟待解决，在解决供需比例问题时，需要企业自身改革管理模式，优化管理，从而使得生产更具效率，从而达到供需平衡的目的。如果供需关系长期不均衡，这将严重影响经济的可持续增长性。
2.2 “一带一路”引领重庆经济发展
重庆在一带一路中具备特有的优势，在连接广阔地域中起到中转站的作用，新开发的渝新欧线更使得重庆的战略地位愈发重要，而且重庆现如今航运口岸设施设备愈发完整，配套措施也愈发完备，这也最大化发挥了重庆地理这一得天独厚的优势。特殊的地理优势，为重庆在“一带一路”发展策略中提供了不可或缺的资源。
地区发展会带动经济的提高，重庆近年来GDP增长率也名列前茅。同时随着各项改革任务的深切推进，重庆经济保持着稳定发展的良好形式。
3 重庆房地产格局
重庆与全国的其他城市相比较，房地产行业一直保持着稳定的状态，房价也一直维持相对合理的增幅区间。如今房地产行业已经成为经济的主要支柱产业。重庆拥有大量的土地资源储备，政府的力量也比较强硬，这就会导致政府拥有强大的土地市场控制力。同时重庆作为许多新政策的试验地，与其他大城市相比较，会有更多的调控房价的手段。
前任市长黄奇帆曾经提出房地产行业健康发展的4个指标：（1）把房地产投资控制在固定投资的25%左右，势必去除房地產泡沫形式，满足重庆市民们合理的住房需求。（2）严格把房价控制在地面价格的3/1以内，改善投资环境，避免以后造成更大的损失。（3）保障低收入人群们的住房需求，全面实行社会福利保障。（4）严格地把房价收入比控制在合理的范围以内。房价体现一座城市房地产业的发展状态，同时也是经济发展水平的客观体现。房价的增长速度不宜过快，应更贴近居民生活。如果房价过高，会导致居民购买力达不到，从而形成泡沫市场，不利于房地产行业的健康稳定发展；在符合市场经济规律的前提下，使房地产行业良心发展的同时，也会使得资源利用最大化。
就目前的重庆房地产经济而言，发展速度较为稳定，体制也较为完善，整个市场呈现良性发展趋势。在现如今重庆这个外环时代中，从大的整体城市格局来看，重庆已经步入发展的快车道，成为特大城市指日可待。现如今重庆的房地产行业将进入一个黄金时代，在面对庞大的市场的同时，政府也应该进行宏观调控从而使重庆房地产行业更为健康的可持续发展。
3.1 房地产投资额分析
2016年1-11月，重庆房地产开发投资3725.95亿元，同比下降0.7%，降幅比1-11月收窄0.6个百分点。其中，住宅投资2319.97亿元，同比下降3.0%，降幅比1-11月收窄1.6个百分点，住宅投资占房地产开发投资比重的62.3%。都市功能核心区房地产开发投资836.71亿元，同比下降10.1%，降幅比1-11月收窄3.5个百分点；都市功能拓展区投资1521.65亿元，增长0.8%，增速比1-11月回落0.7个百分点；城市发展新区投资887.59亿元，增长2.7%，增速比1-11月回落0.7个百分点；渝东北生态涵养发展区投资359.01亿元，增长6.2%，增速比1-11月提高2.9个百分点；渝东南生态保护发展区投资120.99亿元，增长11.0%，增速比1-11月回落4.2个百分点。
房屋新开工面积4875.16万平方米，下降16.1%。住宅新开工面积2998.92万平方米，下降18.3%。房屋竣工面积4421.30万平方米，下降4.5%。其中，住宅竣工面积为3084.00万平方米，下降3.2%。
3.2 商业用房分析
重庆商业用房库存量远超住房库存量，2016年商品房销售面积6257.15万平方米，同比增长16.3%。其中，住宅销售面积增长14.0%，办公楼销售面积下降76%，商业营业用房销售面积增长34.4%。
3.3 供需关系
人们在生活中离不开衣食住行，关注房地产的差异化也是一种常态，重庆房价的走势一贯是全国最稳定地，所以重庆房市一直以来可以用温凉如水来形容。尤其是近几年来，成交量一直保持在稳定比例的增长，供需关系相对来说较为平稳，相对稳定的供需关系保证了重庆房地产行业健康的价格变化。
重庆房地产行业一贯处于相对平稳的状态。从供给关系来看，重庆商品用房存量较为宽裕，其主要原因在于地根宽松，而且采取的许多措施都得到了相应的保障；从需求关系来看，重庆房地产市场依旧以楼市需求为主，改善性需求相对来说暂时不明显。
4 房地产市场存在的问题
4.1 公租房影响库存
重庆公租房的数量是全国最多的，不仅满足了中低收入居民的需求，同时也增加了楼市的供给量。减少供应和“去库存”仍然是目前重庆房地产行业的第一任务。重庆在控制新的商品房增长速度的同时，也急需解决公租房库存问题，2016年重庆整年消化的公租房总量还远远达不到库存量。去库存到目前为止，相关工作进行的成效可以看到稍微明显的变化，但是从政府工作的绩效来说，重庆房地产“去库存”仍然是一项重要的任务（重庆统计信息网）。
在大量的公租房面前，各路炒房者的机会必然会大大减少，在重庆，未来公租房总量依然会持续稳定上升，根据公租房的数据显示，在2019年，重庆市至少还会推出10万套左右的公租房，在大量的公租房库存面前，投资购房者必然会受到不小的影响。
4.2 人口结构的变化
重庆作为劳务输出的“大省”，据统计重庆市外出（跨乡镇、街道）约一千万人。从报道的人口数据来看，重庆市常住人口小于户籍人口，这一现象将会导致人口流出。人口的流动量和结构性发生变化，将对房地产行业起着决定性的影响。其次，重庆老龄化现象比全国提前了5年，且老龄化的状态出现上升趋势，老年人口占社会人口的比例越大，则住房的需求理念越小。
据全国第六次人口普查数据显示，重庆市15岁—59岁年龄段的人口率为67.71%，在大城市排名中名列最后，同时也低于全国3.41个百分点。劳动年龄人口所占比例缩小会导致抚养成本增加，引起购房者对住房支付能力的降低，同时也会导致购房动机受到影响。
4.3 房价控制
重庆目前的房价以及整个房地产市场处于一个相对于稳定的环境，政府在其中起到的引导作用功不可没，政府对于土地政策的严格控制从而使得房地产行业趋于平稳上升的趋势。目前重庆对于房地产及土地拍卖的管理比较严格，在投标前，竞标者需要缴纳一笔不小数额的保证金。这样可以防止所谓的“霸主”现象发生。
重庆市政府决定对征收对象以及税率等与房地产息息相关的细则进行修改，将放宽在重庆购房条件，使得购房门槛大大降低，在城市化建設的推进过程中，这是必不可少的，对于这次购房门槛的调整，影响无疑是积极。
其实任何地方政府都较以依赖于土地财政收入，重庆的房价不涨，对政府来说其实并不是一件好事。从目前来看，重庆土地供应还较为充足，每年的新建房源较多，除了土地供应充足之外，政府还利用各种手段来控制房价，比如大面积建造公租房，要求重庆土地价格不得超过房价的35%等，所以就造成房屋库存量较大的风险，也给重庆带来去库存的压力。
5 重庆房地产发展对策
5.1 有效落实国家相关政策
在落实房贷政策和税收调整的过程中，政府对于房地产投机者的动机抑制无疑是重中之重，只有着力抑制投资性购房，才能使得房地产使得健康发展。从长期来看，调控政策针对投资投机的需求者来说，只是利用买进卖出的方式获取差价，信贷政策在购买时会导致买进的成本倍增，这样就能有效抑制投资投机性需求的产生。
目前，继续把重庆建设以公共租赁住房为主的住房保障体系作为市场调控的首要工作内容，同时加强对普通住房用地供应管理的政策要求。大力加强对公租房申请者的身份核实，真正提供给城市的低收入人群，完善后续的监管和推出机制。
5.2 增加居民收入
决定房地产市场发展的主要因素是居民购买力，居民们强有力的购买力往往取决于家庭收入。提高居民的收入水平及就业质量，使得资金处于活跃状态，这也能大大提高居民的购买能力。
5.3 完善相关机制
加强对个人住房信息系统的完善，真正地实现全国各地市区的住房信息系统联网，以此避免不必要的漏洞发生。在改革房地产政策的过程中，与实际接轨，与百姓真真正正的挂钩，从而提高房地产服务质量。
整顿和规范房地产行业的市场秩序，从而树立房地产部门良好的行业形象。建立百姓信任的购房环境，对于房地产中介必须严格把关，让老百姓有一个安全、放心、快速的购买环境对于房地产的稳步上升是必不可少的，从而真正的提高老百姓的生活质量。
6 重庆房价未来发展分析
重庆城镇常住居民人均可支配收入和工业化发展水平处在稳定的上升阶段，这会直接影响到居民的消费水平的提升，从而影响购房投资心理。现在的房价是一个立体的消费问题，单纯比较房价高低并没有多大实际价值，房价的问题应该与居民可支配收入直接挂钩，这涉及的层面更全更广，可以说房价，涉及整个城市的消费水平问题。
2016年，重庆市城镇常住居民人均可支配收入达到27239元，2016年前三季度城镇常住居民人均可支配收入有22840元，平均每人每月不到2300元。虽然主城区内2016年工业化发展进程比较良好，但在城镇常住居民可支配收入仍然处于比较低迷的情况下，在未来三年的时间内很难说会对房地产的投资会有较大的刺激作用。
据相关调查，重庆现如今的房地产投资速度，与投资总额增长的趋势已经放缓，从长远来看，重庆市的房地产已经日趋于稳定，居民可支配的收入与房价的价格起伏基本一致，这几年盲目的增加供应量，供应面积等问题，已经得到缓解。从以上情况可以得出重庆的房地产行业在短期内不会出现大的起伏，政府也不会对于房地产市场进行大幅度的调整。所以，重庆的房地产行业不会出现大幅度的上涨，可能出现的只有短期内的波动。
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