苏静
摘要：土地价格能够在一定程度上反映土地的稀缺程度，它是国家进行土地市场管理、对土地进行宏观调控的重要指标。所以合理评估土地价格非常具有必要性。现如今我国土地市场上所采用的评估方法与评估思想都不够成熟，难以得出可信度较高的评估结果。就对土地价格影响因素进行分析，再对市场比较法的评估原理与优劣进行了研究，最后对改进土地估价中市场比较方法提出了几点建议，希望具有借鉴意义。
关键词：土地估价；市场比较方法；改进
中图分类号：D9
文献标識码：A
doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.13.060
土地在我国人们日常生活中扮演着重要的角色，在过去城市化发展水平较低的年代里，土地是百姓的衣食父母。上世纪，我国启动土地使用制度与城镇住房制度改革，房地产价值显现出来，土地市场也随之发展。为了满足土地经济活动的需求，土地估价机构应运而生且逐渐活跃，它能够保障当事人合法权益、维护社会公共利益、减少行政管理成本、为土地交易市场提供全面服务，从而有效的规范土地市场。市场比较法是目前国际上应用最多的土地估价方法，它具有简单直观的特点，那么如何才能让市场比较方法在土地估价中实现最大化应用价值呢？本文现就进行分析。
1土地价格的影响因素
第一是土地需求因素，随着我国经济的发展，人口越来越多，社会福利制度的完善及生活水平的提高。经济规模与产业结构也在不断变化，社会对土地扩大了需求，土地结构性需求发生转变。人口的增长导致房地产市场火热，人口越高会让土地需求越大，此外人口激增会促进服务业与商业的发展，让商服业的土地价格攀升。
第二是土地供给，现如今人们在生产生活中需要更多的土地，但土地供给量时一定的。地方政府是土地的最大供应商，政府会根据土地市场行情让出土地，部分政府为保持垄断，对土地供给过少，导致土地价格供不应求，在此时，政府为了让利润最大化，会给出较多的土地。另外土地供给方式也会影响土地价格，如拍卖出让与招标出让，这都会让土地价格高于平均市场价。
第三是宏观政策，宏观政策主要有土地宏观调控政策、税收政策、住房政策以及金融货币政策等。政府是一级土地市场垄断，如果市场出现失灵或者失衡，它会采用必要的政策手段来进行直接或间接调控，为让国民经济能够持续健康发展，宏观政策调控土地市场价格很有必要性。
第四是其他因素，影响土地价格的区域因素主要是地区繁华程度、基础设施状况、交通情况、人口状况、环境条件以及公共设置状况等，由于土地地区与用途的不同，区域罂粟也会有所不同，区域因素对地区地价水平影响重大。此外还有一些因素，例如心理因素、国际因素以及传统风水因素等。
2传统市场比较法的原理与优劣
市场比较法又被称为市场法与比较法，它通过类似土地成交价格来求取估价对象价值的方法，也就是选取一定数量符合一定条件并发生过交易的类似土地，将其与估价对象进行比较，适当处理成交价格以求取骨架对象价值。这种估价方法很直接且具有说服力，预算结构容易被他人理解、接受与认可。市场比较法理论依据源于经济学替代原理，所谓替代原理，就是消费者购买商品的货比三家行为，在土地交易中，将效用相近的土地出示出来，满足购买者的消费预期。当然市场比较法估价必须要满足以下条件：大量可靠的市场交易案例、科比案例资料与待估土地具有类似性、科比交易实例与待估对象都能反映其本身具有条件。
市场比较法具有以下优点：首先，其估价原理简单，容易被理解。其理论接触为替代原理，充分利用多个效用相同的交易地块，发挥其替代作用，他们的价格是接近的且相同的，这种估价原理与思路简单直观，容易被他人接受。其次，它能在估价过程中反映出土地的市场状态，应用该方法需要对收集资料进行市场研究并建立交易实例库，比选案例中的交易价格与参考资料后得出可比实例，将可比实例与待估对象相比较来找出差异因素，在调整修正之后得出现行市场价格。这就对土地市场状况进行了直观反映，体现出了市场化特点，估价结果以现行市场价格表现，更符合当事人经济行为。最后，估价结果容易被接受，可比实例修正后的估价结果更加客观合理，容易被人信服。
市场比较法具有以下缺陷：首先，难以选取合适的可比实例，选取实例的实际操作太难，很多都是靠专业估价人员主观经验来选择。其次，因素修正太过主观。修正土地价格影响因素缺乏明确比较标准，太依靠估价经验，有太多的主观性。最后，确定最终结果太过简单，缺乏说服力，修正不同可比实例会得出不同比较价格，市场比较法常常通过加权平均数、众数或者中位数来处理比准价格，以确定待估对象价格。应用这些方法得出最终估价结果过于简单，人们难以信服。
3改进土地估价中市场比较方法的几点建议
首先，构建资源共享交易实例库。搜集交易实例是估价的首要环节，因此必须搜集较多的交易实例，保证搜集资料的完整性与真实性较强。然而现如今构建土地交易实例库的主要是估价机构，估价机构之间没有实行资料共享，这就会对资料搜集带来困难与较大成本，资料内容不能保证全面性与准确性。所以政府部门要带头构建资源共享的交易实例库，保证资料全面真实，促进土地估价市场的可持续发展。
其次，合理选取交易实例。市场比较法主要是对于已经成交的土地价格，为了保证估价结构能够客观合理，必须保证所选实例能够具有可比性，且和待估对象有很高的相似度，所以必须对选取交易实例环节加以重视。这不但能够决定价格修正幅度，还能确定估价结果的准确性，并得到较好的评估效果。
第三，联用多种方法修正因素。要想让土地估价工作合理开展，必须在建立价格可比时对币种、货币单位与付款方式进行确定，为修正土地状况影响因素提供方便。要想降低影响因素对估价的影响，就要充分结合待估对象实际，根据实际情况确定相应的修正因素体系。因为地价影响因素对于不同类型的土地价格有不同的影响，如交通条件影响工业土地价格、繁华程度影响商业用地价格等，所以用市场比较法估算土地价格是，要结合区域因素带来的影响，采用科学方法予以修正。可以采用等分因素权重比较法，但该方法的修正比率需要估价师主观判断，如果联用灰色关联度理论与层次分析法来确定权重，会让估价结构更加科学。
第四是修正土地交易日期，关注的估价时点会影响土地估价中的价格指数与估价结果。修正土地交易日期是因为不同成交日期的土地市场状况会存在差异。因此选取可比实例时要保证区域因素与个别因素相似度较高，成交日期能够接近。选取地区、用途、时间相近的土地，再加强修正并应用指数平滑法来对政策影响加以预测。
最后是修正土地交易情况。求取比准价格时，按照各项修正的成绩可以得出各可比实例的修正价格。但是，可比实例的不同，因素修正后的比准价格也会不同，现在市场比较法常用加权平均、众数与平均数等确定待估对象价格，导致结果信服度很低。因此可比实例权重可用加权打分法来予以确定，从而提高估价结构准确性。
4总结
在土地估价中，市场比较法由于简单直观，更容易被人所接受。但市场比较法有几个显著的缺陷，我们在对其应用时要综合对待，总结其不足之处，加强理论研究，在实践中找寻改进措施，增强市场比较法的应用效果，保证土地估价结果的准确性与合理性。
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