汪钰长
【摘 要】项目需求一直是项目管理中的重点，它是项目建设相关方的想法、目标和诉求，不同的需求之间存在着对立和统一的关系。为确保项目整体目标的实现，必须对各种需求进行协调、管理和控制。本文通过“上海市高水平地方高校试点建设项目”管理工作中的经验和教训，浅谈既有建筑修缮类工程建设过程中需求管理和控制的重要性。
【关键词】项目需求;需求管理;需求控制
中图分类号： TP311.5文献标识码： A文章编号： 2095-2457（2019）17-0194-002
DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2019.17.092
0 引言
需求管理是项目成功的基础，是明确需求和满足需求的最佳解决办法。需求管理是对需求信息进行收集、分析、筛选、确认、记录、控制和调整的过程，其中需求分析和需求控制是实现需求管理的重要手段。项目需求按环境、阶段、重要性、构成要素等条件可实现多种情况划分。
1 项目概况
从2016年开始，上海市提出由财政拨付教育建设专项资金“加快建设一流水平的地方高校”，除了建设世界一流学科外，还对试点高校的基础设施进行升级改造。上海大学90%以上的建筑使用周期已超过30年，多未进行过整体维护和修缮，现有教学科研、实验、人才培养空间不足，对校园学科建设产生了一定的影响。
上海大学多数建筑建设于上世纪90年代中期以前，以砖混结构和框架结构为主。建筑修缮难点主要包括其在使用过程中尚未经过大修;图纸存在遗失、残缺、设计参数不清晰、无CAD图纸;建筑主体存在不同程度的倾斜沉降、墙体开裂、无抗震设防、混凝土碳化引起的钢筋锈蚀、部分墙体实测砂浆强度较低、室内楼板和屋面渗水、给排水管线锈蚀、强电线路老化、使用功率远低于日益增加的电气需求，消防安全设施不达标等。
对于项目施工而言，该项目工程量大，修缮面积达到几万平方米;工作强度高，人均工作面仅30平方米;工程变更多，基于修缮类工程的特点，施工时很难做到百分百按图施工;工期短，一般从拿到立项批复到完成施工最多五个月，由于学校建筑的修缮工程需要在暑期内完成，且涉及到高温季节施工，施工时间需要控制在70天内……上述种种限制，直接导致投资控制难度与安全质量控制难度直线上升。
2 建筑工程的需求管理
2.1 收集需求
收集需求是为实现项目目标而确定、记录并管理工程相关方的需要和需求的过程。本过程的主要作用就是为确认项目目标范围奠定基础，使决策者能及时、准确地获得相应的需求信息，为了达到这一目的，在项目需求信息收集中应遵循标准化原则，即在收集需求的过程中，要求有关需求分类统一化，收集流程规范化，力求做到格式化和标准化，从组织上保证需求收集过程的效率。比如按环境划分，可分为内部需求和外部需求，内部需求主要包括业主、设计单位、施工单位、监理单位等单位需求，外部需求包括发改委、财政局、住建委等职能部门，项目所在地周边居民需求。按阶段可分为决策、实施和运营三阶段需求，项目管理的需求主要是实施阶段的需求收集和整理。按重要性可分为重要需求和普通需求。按构成要素分为安全需求、进度需求、质量需求、成本需求、合同需求、信息需求、范围等需求。
2.2 分析需求
需求的收集不应是项目实施过程中相关方需要和需求的简单记录，而是采用相关工具与技术，如经验判断、数据分析等方法对需求收集形成的文件进行分析，包括审核、评估所有相关的文件内容。在这个过程中，通过分析已有的文件，识别与需求相关的信息来获取与项目有关的需求。有助于获取相关需求的文件资料很多，包括：项目建议书、可行性研究报告、立项批复、概算批复、合同文件、项目管理制度、政策和程序、法规文件、问题日志、以往类似项目案例。对有关需求信息进行定性化，定量化的分析和比较，将分析的结果按照一定的规则进行排序。
2.3 记录需求
记录需求的目的就是为了将收集并经过分析整理后的需求信息进行归类并形成文件，经过相关方的确认后形成正式的项目需求文件，最终成为项目目标管理与控制的主要依据。
需求文件对各種单一需求如何满足与项目相关的业务需求进行描述。最初可能只有高层级的需求，然后随着有关需求信息的增加而逐步细化。只有明确的、可追踪的、完成的、相互之间能协调的，且经过主要相关方认可的需求，才能作为正式的项目需求。需求文件主要分为简单和详细两种格式，简单格式就是按相关方和优先级分类列出全部需求的，详细格式就是按内容提要、细节描述和附件等的详细文件。通常情况下往往是两种格式相结合，比如设计任务书采用的就是详细格式文件;概预算批复金额就是简单格式，概预算批复的具体组成就是详细格式文件。
需求可以分为不同的种类，如业务解决方案和技术解决方案。前者是相关方的需要，后者是指如何实现这些需要。把需要分成不同的类别，有利于对需求进行进一步完善和细化。
3 基于项目的需求管理分析
既有建筑比之新建工程，装饰装修项目技术难度系数较大，安全和质量风险因素相对较高。财政投资项目在实施过程成功与否主要体现在三个方面：一、投资目标：工程结算价和工程建设其他费、预备费合计不能超过概算批复价;工程结算价不能超过中标价的10%（含10%）。二、法规目标：项目实施过程中各项程序不能违背相关法律法规要求。三、业主需求：在以上两方面的基础之上如何最大程度满足业主的功能使用需求、进度需求、安全需求和质量需求。需求管理应结合多角度进行开展。
3.1 需求收集、分析和控制
3.1.1 设计前期阶段
（1）投资控制需求
预算主管部门会对具体的建设项目进行预算评审，经评审后的费用作为本次建设项目的最高投资额。其中建安工程的预算批复作为施工招标时的招标控制价，由于项目的特殊性，在实际设计过程中，设计方案进行限额设计，限额的范围根据具体项目另行分析，一般情况取预算批复价的90%上下。建设工程其他费主要是根据项目具体组成，并结合相关取费标准进行测算，如前期工作费，取费依据为计价格（1999）1283号文;建设单位管理费，取费依据是财建[2016]504号文;全过程招标代理费，取费依据是沪建计联[2005]834号和沪价费[2005]056号等;基本预备费，取费依据是建安费和建筑工程其他费之和的3%。除了以上要求外，在设计阶段要进行限额设计，在施工阶段通过变更管理对设计变更和工程签证加以控制。
（2）招投标采购需求
根据各单项采购内容和金额，首先根据内容确认属于工程、货物还是服务类采购;根据金额确认招投标采购方式，如公开招标、竞争性磋商、简单比价、单一来源采购;根据内容和金额选择合适的平台，如上海市政府采购平台、建交委招标平台、其他法律法规认可方式;根据平台的方式，确认哪些采购单项需要申请政府采购编号，由于政府采购编号审批时间较长，一般为三至六个月，所以在项目申报阶段就要对采购需求信息进行收集、整理和确认。
（3）资金支付的需求
财政投资项目，在日常巡视和竣工后项目审计时，会对资金支付的流程重点检查，所以在项目启动阶段就需要确认资金支付流程及支付审批权限，按资金多少划分为十万以内，十万至三十万，三十万至五十万，五十万至一百万，一百万以上，其中一百万及以上资金支付需要通过“三重一大”会议集体确认后支付。作为项目管理者一定要全过程掌控资金支付需求，降低资金支付程序对工程进度的影响程度。
（4）项目行政审批需求
如信息报送、图纸审核、施工许可证和安质监办理所需要的材料需要提前跟各职能部门沟通确认，尽量避免办理过程中因资料引起的各种审批时间延长，尤其是信息报送和施工许可证办理两个环节，必须提前跟经办人员沟通确认无误后方可进行申报。
（5）进度需求
教育类公共建筑维修改造工程实施阶段时间一般不超过150天，每个过程都是环环相扣，所以各个过程的时间的要求必须提前进行设计，进度管理可以利用软件工具如PROJECT（MSP）进行优化。通过PROJECT创造一个标准项目实施流程并得出计算工期，如果计算工期大于计划工期，可以将关键路线上的工作顺序进行调整，以达到工期缩短的目的，比如设计可以按建筑单体进行设计，招标代理按照单体进行工程量清单编制;施工时，同一建筑单体，可以按2层楼为一个施工段，进行流水施工作业等。它可以快速、准确地创建项目计划，而且可以帮助项目经理实现项目进度、成本的控制、分析和预测，使项目工期大大缩短，资源得到有效利用，提高经济效益。
在此项目中，由于施工主要集中在暑期完成，存在工期短，质量难以控制;高温和高强度施工，安全问题较为突出;既有建筑改造，需要拆除原构件，所以采取流水施工作业是解决进度问题的最佳方式。
（6）业主需求
分为建筑的使用功能需求和程序方面的需求，前者主要来自基建部门、使用部门（社区或者学院）和运维部门（物业、信息办、武保处），基建部门的需求包括使用功能的升级改造，增设热水管线、空调线路、智能电表、公共区域升级改造等;社区或者学院主要集中在日常使用和管理的便捷性，增设爱心屋、食品间、学习活动中心;运维部门主要集中在门禁安全系统升级、网络系统改造、消防及配套设施升级改造、门窗维修、楼板屋面渗水等。后者主要来自学校各个行政部门，法务、财务、审计、国资、监察、招标、设备处等，法务会对合同及文件签署的流程有所要求;财务会对工程款项的申请及支付审批流程、合同签订流程有所要求;国资会对工程中涉及的固定资产的保管、移交和处理有所要求;监察会对所有环节的流程是否合法合规做出要求;招标处会对所有招投标做出要求。
（7）设计需求
現在使用时间超过三十年的建筑普遍存在建筑、设备、管线图纸的缺失、破旧、参数不全、无CAD版图纸等问题，如果在设计阶段由设计院完成相关建筑重新测量，绘制CAD图纸，不仅设计费用会大幅增加，而且时间进度上是无法满足整体工程建设需求的，所以一般建议项目前期，请具有相应资质的勘察设计单位完成相关图纸的重新绘制工作。
3.1.2 设计阶段
设计阶段的需求管理是以设计任务书为依据，对方案设计和施工图设计进行控制和调整;设计概算符合限额设计要求;设计内容符合项目要求;设计方案是否满足业主方对功能使用方面的需求，是否能突出符合当代高校教学与校园生活环境的特色特征的需求;是否采用合理的技术措施，如选择工艺流程简单，易于养护的设计方案等。
（1）设计需求
设计任务书经设计需求分析形成，作为工程项目进行方案设计具体要求提交给建筑没计单位的技术文件，是进行方案设计的重要依据。主要包括项目概况，如项目名称、地点、规模、投资来源、房屋性质、建设周期等;项目建设内容及要求，主要是建设单位的功能使用要求，既有建筑的现状各不相同，但对使用功能的需求基本都集中在建筑与安装、给排水、电气、暖通、消防几方面;设计成果要求，要求在设计过程中满足相关法规、标准，如根据立项批复等要求确认方案是否能够涉及建筑主体和承重结构的改动，应满足业主方对建筑功能的需求，应满足总体规划要求，应采用合理的技术措施，建筑美观要求和良好的经济效益。
（2）深化设计需求
由于教育类既有建筑的修缮有着鲜明的特点，工程期集中在每年的四月份至八月底，所以每个阶段的进度要求十分严格，一般在设计招标时候要求投标方案的深度达到施工图深度，设计单位进场后，根据发包人的要求对施工图纸进行深化设计。
（3）限额设计需求
限额设计的原则如下：限额设计分为方案优化、施工图设计两个阶段，各阶段间的工程量差额不得大于±5%;方案优化阶段，设计人应根据发包人的书面文件对方案的功能、面积、设备、标准进行修改和优化，概算投资总额不得超过批准投资估算总额;设计人在施工图阶段限额设计的重点应放在工程量控制上，控制工程量一经发包人审定，即作为施工图设计工程量的最高限额，不得突破，设计人各专业设计文件中的工程量、设备表、材料表、构造应严格按批准文件的要求选择材料、设备的标准，未经发包人同意，设计人不得随意修改施工图纸。
3.1.3 施工阶段
施工阶段的需求主要包括安全要求、进度要求、成本要求和质量要求等。安全问题主要包括高处坠落、物体打击、火灾、机械伤害等。进度要求主要是整个施工期，确保开学前必须完成工程，一般可以将工程分为室内和室外，优先完成室内工程内容，室外、外立面和屋面工程可以稍作延迟。由于进度要求和现场未知因素较多，现场要求设计、投资监理和施工监理驻场办公。
4 结语
建造于上世纪九十年代中期以前的既有建筑普遍存在以上所提及的问题，随着使用年限的增加，类似建筑的维修改造升级会越来越多。对于财政投资的教育等公共建筑修缮项目，相对其他既有建筑的维修改造，受到的制约因素更多。所以需求管理工作的重点是放在事前、事中还是事后，直接影响项目的成功与否。
【参考文献】
[1]美国PMI项目管理协会，PMBOK指南，第六版.
