李柯雨
摘 要：房屋是人们生活的一个重要场所，关于房屋共有建筑面积的计算是一个重要的问题，也引起了社会的广泛关注，房屋面积测算的主要任务包含成套房屋建筑面积测算、共有建筑面积的测算、分摊。目前各地方房屋面积测算执行的主要标准为《房产测量规范第1单元：房产测量规定》。该文主要就房屋共有建筑面积分摊方法进行分析。
关键词：房屋共有建筑面积 分摊方法 分析
中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）12（b）-0230-02
近年来我国的经济飞速发展，房地产对经济的推动作用不可忽视。现代房屋的设计理念已经由传统的居住适用型过度到美观型、舒适型、多功能型、节能环保型等等。住房结构也从单一实用的直线型过度到复合多功能型住房，各种配套设施逐渐齐全，这些公共面积为房屋共有面积的分摊办法带来了新的计算方式。共有建筑的内容非常多样，包括电梯井、楼梯间、分隔墙、外墙、地下室、车棚、车库、垃圾道、公共门厅、变电室等等，如何准确得出计算结果是建筑业探讨的重点课题。
1 住宅共有建筑面积的分摊方式分析
我国现有的房屋面积计算的主要依据为《房产测量规范》和《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（ 建住房[2002]74 号） ，及地方性的细则及规定。
对于住宅房屋，从现有的多层住宅分析，一般的住宅共有面积包括走道、楼梯、电梯、水电和燃气管道、内层使用设备间等，其中除了楼梯、电梯、管道等属于上下层共用之外，其他的属于层内业主共用面积。而整栋的共有建筑面积包括公用门以及各种总设备房等，属于整栋业主共用面积。这种分摊是属于二次分摊。那我们将层内共有面积和整栋业主共用建筑面积都归为全栋共有建筑面积，那么这种分摊方法是一次分摊。
这两种分摊计算方法相比较，第一种分摊面积方法更加接近居民对公共面积的实际使用情况，但是这种方法计算比较复杂，且各层业主的分摊面积各不相同，使得房屋在市场交易以及后期管理上会变得复杂。第二种分摊面积的计算方法较为简便，而且整栋业主的分摊比例相同，有利于房屋交易和后期的管理。另外，这种分摊方式更加匹配《房产测量规范》。事实证明，这种分摊方式在后期的交易和管理中也是最为方便的。
（1）层内共用面积，最主要的也就是走道和楼梯、电梯这些连通通道，各层业主几乎都会用到这些，所以，将这些共用建筑面积看成一个整体也是合理的。
（2）在现代分层成套的住宅业主主要是委托物业公司对住宅进行统一的管理，如果按照层内共用面积来进行管理，对于公共面积使用的统一性就会有破坏。因此，将房屋共有建筑面积统一使用和管理有利于现在分层成套的住宅有序的使用和维护。
此外，还有一种分摊方法，是对一栋住宅单元看作是整栋楼的功能区域，以单元为单位划分该单元业主的分摊比例；若是单元楼是连接的或者是共用的，就认为该功能区域是全栋共有或者功能区间共有，那么分摊面积就按照功能区域按比例划分。
根据关于商住楼共有建筑面积的分摊，需要根据具体的使用功能将建筑面积分摊为住宅与商业办公部分，对两部分分摊面积进行计算。关于住宅部分，需要将分摊的建筑面积加上住宅本身建筑面积，再根据各套建筑面积计算得出；关于商业办公部分，需要将分摊的建筑面积与本身建筑面积相加，根据各层面积比例分摊到各层，将其作为共有建筑面积的有机组成部分，最后得到总建筑面积。如果仅仅只具备一个功能区的服务，需要根据功能区，综合考虑到管道井、水平通道、垂直通道、垃圾道等问题，计算出最终的分摊面积。据以上的划分方法，对于房屋共有建筑面积分摊，可以以栋为单位，再将栋内的全体业主运用栋内建筑面积比例进行房屋共有建筑面积的比例分摊。一栋房子有多个单元的时候，可以按照单元建筑面积比例进行房屋共有建筑面积分摊。
对于单一用途的非居住房屋，可以从设计的格局和使用的状况来进行共有面积的分摊。
房屋中以套为单位的，在进行分摊的时候，房屋分摊需要参与全栋和层内的共有面积分摊方法。如果该房屋所在楼层与其他的楼层还有公共区域，或者局部连接，都需要进行建筑面积分摊。这里涉及到2～4次分摊。一般情况下，层内共有建筑面积还是由层内业主进行分摊，但是特殊情况下，套型长时间不变的如写字楼、公寓式酒店等等，可以使用将层内共有建筑面积计入上下层共有建筑面积的分摊方法。
2 房屋共有建筑面积的二次分摊问题
当房屋以层为权属单位的时候，主要以全栋的共有建筑面积进行分摊，如果楼层与楼层之间有部分公共功能区，那么还需要进行二次分摊。当房屋一功能区域进行巩固偶建筑面积分摊的时候，一般需要参与全栋的共有建筑面积分摊，若是功能区域之间存在共有部位，也需要参与二次分摊。对于综合用途房屋共有建筑，如商业、娱乐一体的建筑，由于其共用建筑面积的功能各不相同，使用的对象也不相同，所以一般采用的是“谁使用谁分摊”的远侧，对功能和服务进行共有建筑面积的多级分摊。由于综合用途房屋的用途复杂化，对其房屋共有建筑面积分摊也是非固定模式，可以以套区、层区、功能区域进行划分。
综合用途房屋共有建筑一般都存在多級划分。一般是先将整栋的房屋共有建筑面积进行分摊，包括整栋共有、层共有、功能区间共有、功能层共有和部分层共有分摊到各层，再将层摊得到各户。也可根据情况将层共有建筑面积并于功能层共有建筑面积，再将共有建筑面积分摊到户。
3 结语
以上是现行的房屋共有建筑面积分摊的主要方法，从区分房屋的使用入手，解决房屋建筑面积分摊的问题。希望这一套分摊方法可以合理的应用在各类房屋分摊上，保护所有者的私有财产，助力房屋的交易和管理。
参考文献
[1]张勇，黄倩雯.浅谈房屋共有共用面积的协议分摊[J]. 现代经济，2009（6）：133-135.
[2]Hannes Palang，ülo Mander，Zev Naveh. Holistic landscape ecology in action[J].Landscape and Urban Planning，2011（1）：140-144.
[3]胡志刚，王文孔.房屋共有建筑面积分摊模型研究[J].黑龙江科技信息，2009（20）：112-115.
[4]张红英，杨斌，胡友健.关于房屋建筑面积计算中几个问题的探讨[J].测绘科学，2007（1）：135-136.
[5]Zeng TQ，Zhou QM.Optimal spatial deeision maldng using GIS：a Prototy Peofare ales tate geographie alin for mation system （REGIS）[M].Iniemational Journal of Geogra Phieal Information Seience，2011.
