非常不靠谱 ，有很大风险。
12年能够回本的商铺，回报率就是8.3%，这样的商铺不能说没有，有也是凤毛麟角，而且基本上会内部销售给那些与开发商有利益关系的人，不可能流入市场销售。
看看周围的商铺租金就知道了，通常也就在5个点以下，8.3%的回报率，位置好、总价低才能达到。
返租铺更不靠谱。
销售人员的承诺，多数是口头承诺，说不定做个几天就转岗了，他能让开发商给你白纸黑字的书面字据吗？即便开发商给你书面字据，12年中开发商早就撤离了，你到哪里去找，即便找到，他宣布破产了，没钱给你又能怎样？如果你接盘了，下一步就是和第三方签约，开发商不会和你签。
也许前面几年开发商的房子没卖完，会给购房者一点甜头，等房子卖完可以脱身了，购房者的租金也就没有保障了。
拿不到租金你肯定会找开发商清算，但合同不是与开发商签的，再去找第三方，第三方可能早已易主或宣布破产，甚至有的第三方就是开发商雇的。
基本上就是这么一个套路。
其实想想就能明白，如果当地商铺的回报率普遍都在5%以下，开发商做什么生意能够达到8.3%的回报率？返租这一招对那些爱赌、心存侥幸的人可能有效，对稳妥投资的人来说就是个笑话。
有一定风险。
第一，售后包租是违规的。
所以你说的这种包租应该是开发商安排的另外一家公司与你签署合同，而非开发商与你直接签署合同，而实际跟你签署合同的这家公司的实力就不好说了。
出问题的很多，没出问题的也有。
第二，目前大环境下，商铺经营一般会比较难，所以即便跟你签署合同的这家公司想经营，也未必能经营的下去，如果经营不下去，后面连锁反应到的就是投资客。
第三，包租12年，也就是144个月，假使商铺总价是144万，年均就是12万。
假使144万拿来投资到比较稳定的基金，按年利率6-8%算的话，一年8.64万至11.52万，如果稍微加点风险，年利率10-15%应该也没问题。
所以从风险和收益的双重角度来看，投资商铺的效益比相对更差。
（可能你会说商铺作为不动产会增值，但我觉得这种可能性不大，如果未能增值可能性大的话，开发商一般无需采用这种售后包租模式。
）第四，在中国，普通企业的存活期限也就3-4年，所以12年时间太长，一旦签合同的这家公司发生问题，无法兑付，那最后只能解除合同，拿回商铺。
关键，拿回商铺又能干嘛呢，摆在那里么。
