投资性房地产的确认和初始计量
一、投资性房地产的确认和初始计量
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;
2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
(一)外购的投资性房地产的确认和初始计量
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
【例题•单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是( )。
A.企业购入的写字楼直接出租
B.企业购入的土地准备建造办公楼
C.企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值
D.企业购入的写字楼自用2年后再出租
【答案】A
【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。
(二)自行建造的投资性房地产的确认和初始计量
企业自行建造(或开发，下同)的房地产，只有在自行建造或开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
【例题•判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。( )
【答案】×
【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。
【教材例4-3】20×9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20×9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20×9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元,至20×9年12月5日，土地使用权已摊销165000元;两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售。为简化处理，假设两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。
甲公司的账务处理如下：
由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房，其中的一栋厂房用于出租，因此应当将土地使用权中对应部分同时转为为投资性房地产=9000000×1/2=4500000(元)
借：固定资产——厂房 12000000
投资性房地产——厂房 12000000
贷：在建工程——厂房 24000000
借：投资性房地产——已出租土地使用权 4500000
累计摊销 82500
贷：无形资产——土地使用权4500000(9000000÷2)
投资性房地产累计摊销 82500(165000÷2)
【例题•单选题】甲公司以2400万元取得土地使用权并自建三栋同样设计的厂房，其中一栋作为投资性房地产用于经营租赁，三栋厂房工程已经完工，建造支出合计12000万元租赁期开始日“投资性房地产——已出租建筑物”的初始成本是( )。
A.4000
B.14400
C.7200
D.4800
【答案】A
【解析】初始成本=12000÷3=4000(万元)。
二、与投资性房地产有关的后续支出
(一)资本化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。
转为改扩建时的分录如下：
1.成本模式
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧(摊销)
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
2.公允价值模式
借：投资性房地产——在建
——公允价值变动(或贷方)
贷：投资性房地产——成本
【教材例4-4】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20×9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本模式计量。
本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。
甲公司的账务处理如下：
(1)20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程
借：投资性房地产——厂房——在建 40000000
投资性房地产累计折旧 10000000
贷：投资性房地产——厂房 50000000
(2)20×9年5月31日至20×9年12月31日，发生改扩建支出
借：投资性房地产——厂房——在建 5000000
贷：银行存款 5000000
(3)20×9年12月31日，改扩建工程完工
借：投资性房地产——厂房 45000000
贷：投资性房地产——厂房——在建 45000000
【教材例4-5】20×9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20×9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20×9年5月31日。该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元。20×9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值模式计量。
甲公司的账务处理如下：
(1)20×9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程
借：投资性房地产——厂房——在建 20000000
贷：投资性房地产——厂房——成本 16000000
——公允价值变动
4000000
(2)20×9年5月31日至20×9年11月30日，发生改建支出
借：投资性房地产——厂房——在建 3000000
贷：银行存款 3000000
(3)20×9年11月30日，改扩建工程完工
借：投资性房地产——厂房——成本 23000000
贷：投资性房地产——厂房——在建 23000000
(二)费用化的后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益(其他业务成本)。
