买方已在退房还款协议上签字，卖方是否能将房产收回

律师您好！ 我要咨询的情况和前面一位朋友的类似：房屋没有过户，只是双方和第三证明人私下签订了一份了协议书，但又在此后签定了退房还款协议，可是买方收款后却一直不肯搬出。 如果起诉，卖方是否能赢？