什么是房屋租赁合同？
-住房租赁合同的概念和法律特征
概念
租赁合同是一方将租赁物交付另一方使用，另一方为其支付租金并在使用后返还租赁物的协议。房屋租赁合同是租赁合同的一种，具有租赁合同的一般特征，应适用合同法关于租赁合同的一般规定。租赁合同与一般租赁合同的区别，主要在于合同标的物是不动产房屋，这也带来了法律规则上的一些特殊性，比如房屋承租人有优先购买权，共同承租人享有共同居住权，承租人死亡后可以承担合同，房屋租赁还得在房管部门登记备案。
(2)法律特征
房屋租赁合同主要具有以下法律特征:
1.房屋租赁合同是转让房屋使用权的合同。这是它与销售合同的区别。后者针对的是被转让物的所有权。由于房屋租赁合同只转让房屋使用权，承租人只能按照合同约定使用租赁房屋的收益，不能处分。承租人破产时，租赁房屋不能列为破产财产，出租人有权收回。
2.房屋租赁合同是一种承诺、双务、有偿合同。房屋租赁合同在双方达成协议时成立，房屋交付不是合同的必备条件，因此是允诺合同而非实践合同。双方相互承担权利和义务，这是一个双边合同。出租人出租房屋是为了取得租金，承租人支付租金是为了取得房屋的使用权，所以租赁合同是有偿合同。
3.房屋租赁合同是临时性的。租赁合同转让的是租赁房屋的使用权，因此租赁期限不宜过长，否则与暂时转让房屋使用权的目的不符，也容易引发房屋返还纠纷。而且租赁合同属于债权关系，与物权永久不同。如果租期太长，也不利于租赁房屋的改善。因此，《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超出部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
(3)与其他合同的区别
房屋租赁合同属于旧合同，特征明确，实践中一般不存在歧义。但是，在现代社会中，房屋租赁合同可以采取更多的形式，因此仍然存在混淆的可能性。建设部《城市房屋租赁管理办法》第三条规定:“房屋所有权人将房屋出租给承租人或者提供给他人从事经营活动，与他人以合作方式从事经营活动的，应当遵守本办法。”也就是说，以房屋使用权出资的行为也被纳入房屋租赁合同的范围。在一些地方立法中，很多不同性质的合同都被认定为房屋租赁合同。例如，浙江省建设厅发布的《关于解释〈浙江省房屋租赁管理条例〉若干问题的通知》规定，房屋租赁包括以房地产为资本的联营、入股、承包和有营业执照的租赁。实物租金、维修租金和利息租金都是支付租金的行为。因此，有必要区分租赁合同和关联合同。
1.房屋租赁合同和联合建造合同的区别
合建合同是指一方提供建设资金或多方提供建设资金，一方提供土地使用权的合同。他们作为房地产建设的主体，共同向有关部门申报相关手续，共同建设，按照约定分割已建成的房屋或者房屋销售的钱。房屋建成后，共有人为该房屋的共有人。但房屋租赁合同的主体一方是房屋的所有人或所有人，另一方是承租人，在房屋租赁合同生效前，承租人对房屋没有权利。因此，联营合同主体之间不存在租赁关系。实践中有这样的合作行为:一方提供土地使用权，另一方提供资金，承担建设。约定房屋建成后，提供土地的一方取得所有权，提供资金、承担建设的一方享有部分房屋若干年的使用权。实际上，这种合同不是联合建造合同，而是混合合同，既包括建造合同，也包括租赁合同。
2.房屋租赁合同与合伙、联营、入股的区别。
有人认为，为联营提供场所，即不动产的产权人将不动产的部分或全部使用权转让给联营组织或其他非产权人，并从中获取利益。这份合资合同实质上是一份租赁合同。大家共有时，不动产的所有权不转移，不动产的使用权在一定期限内转移给他人使用。这种入股也是租赁关系。
我们不同意这种观点。首先，《关于解释〈浙江省房屋租赁管理条例〉若干问题的通知》规定的立法本意是避免以联营名义逃避租赁税，可以通过行政手段进行管理和制裁。至于合同的法律性质，由人民法院依法认定。在确定合同的性质时，不能只局限于合同的名称，还要分析其本质。其次，联营合同当事人的权利和义务不同于租赁当事人的权利和义务。在联营合同中，提供房屋使用权的当事人一般共同参与经营活动，享有经营活动的管理权，并有义务承担联营活动的风险。提供房屋的合营方对合营企业的债务也承担连带责任，并有权参与合营企业的经营管理。同时，联营财产相对独立，联营方不能随意处分合伙财产。我国《合伙企业法》规定，合伙企业财产由合伙人共同管理和使用。未经其他合伙人同意，任何合伙人无权占有或者使用其出资的财产用于个人目的。即使是法人联营，如果联营一方出资所有房屋的使用权，该房屋的使用权在联营存续期间就是联营的财产。合资企业出让使用权只是一种出资方式，合资企业取得企业股权。但房屋租赁合同的出租人不参与承租人的任何活动，也不承担承租人活动的风险。他只承担提供房屋和保证房屋的缺陷、维修房屋的义务，同时享有收取租金的权利，以及对房屋的最终处置权。
总之，不能一概而论，以房产为资本的合资、合伙、入股就是房屋租赁。
