该研究所研究员赵伟说
中国的城市更新正在从单纯的改善居住环境向产城一体的新社区演变。近年来，我国许多城市都在探索工业用地更新的新模式。
以广东为例。2018-2019年广州新增M0地(其他城市也有M4、Mx、M+等。)到工业用地(M)满足产业转型升级的需要。是集RD、创意、设计、中试、无公害生产及相关配套服务等新型产业功能于一体的土地。但并未出现在2019年《城乡土地分类与规划建设用地标准(送审稿)》中。而能否真正促进城市更新的核心回归工业，还是未知数。
英国是工业革命的先行者，很早就做了一系列更新城市工业空的尝试。与中国相比，英国土地分类中的“U100”(工商业，全文将此用地类别称为“工业用地”空)更容易鼓励旧工业用地的办公改造，但在实际应用中也面临诸多问题。
伦敦的经历或许会给中国城市的工业空更新带来一些冷思考。
在英国有两种类型的土地分类:土地利用和土地覆盖。两者的区别类似于中国的土地分类和建设用地分类。更多对比细节见文末附表。
土地竞争加剧，租金上涨。
在过去的20年里，伦敦释放了近600万平方米的工业用地，约占工业总量空(包括翻修后的空)的23%。2001年，伦敦的工业用地空率为16%，但10年后大幅下降至4%，甚至低于第一太平戴维斯统计的伦敦市中心写字楼空 空的6.5%。对工业用地的需求激增，导致租金和地价大幅上涨。
2020年英国工业用地上各行业的比例。注意，英国的建设用地分类和中国有很大不同。来源:莱坊智库
一般来说，伦敦市中心和市中心的土地价值压力最大。在一些地区，工业用地价值的增长令人震惊:到2020年，Park Royal的土地价值将高达每英亩700万英镑(1.46亿元/公顷，2019-2020年上海的平均转让价格为1.27亿元/公顷)，高于2017年的平均250万英镑，三年平均年利率为41.5%。据莱坊智库预测，未来5年，伦敦及更广泛的东南地区的工业租金价值可能增长50%。
过去十年英国工业用地的平均租金增长率(100%基于2010年1月)。来源:莱坊智库
2015年伦敦工业用地分布，蓝色为战略用地，橙色为重点用地，紫色为非指定用地。近年来，所有工业用地都已从蓝色中释放出来。来源:maddisongraphic
工业用地价格的上涨和工业用地供应的日益有限，使得小型新兴企业很难也不愿意争夺为中心位置支付更高土地成本的部门。2018年，在小企业联合会调查的企业中，52%的企业认为，由于空之间的租金成本和可用性，他们将在五年内搬迁。
2020年伦敦四大板块工业用地均价(单位:百万英镑每英亩，约516.7万元每平方公里)。资料来源:统计数据
在伦敦的一些地区，工业用地的价值已经飙升至住宅用地之上。虽然高工业用地价值可以减缓疫情期间工业场地的整体损失，但只有更高价值的行业才能受益——如物流点或数据中心。其他无法承担更高租金的企业，如小创客空或作坊，将被驱逐出市中心。
社会属性强的文化创意产业需要邻居。
在英国，工业遗产建筑很容易被改造成国家美术馆或大厦，但城市仍然依赖关键的基础设施来运营和支持居民和企业的日常生活。随着城市经济的发展，许多传统的工业形式已经改变或让位于其他工业。如“最后一公里”服务中心、地下厨房等，满足了消费者对超便捷食品和外卖日益增长的需求。
因此，在讨论“工业空”时，需要将传统的第二产业(包括仓储物流)与以文化创意产业为代表的其他产业区分开来。虽然可能都是原工业空房生产的。某些工业活动的性质确实意味着它们需要特定类型的工业场地，而这些场地与位置的关系更为密切。例如，大型制造和物流企业需要维护区、装卸区、车场空室、通道以及从重型卡车到电动卡车的停车区。有些活动需要全天候进行，而且位于居民区附近比较困难，所以隐藏在社会的视线之外。
但第二产业的兼容性更好，也不一定远离居民和城市中心。如印刷厂、面包店、汽车维修和洗衣店，都位于城市的主要街道和居民区。例如，在伦敦金融城“一平方英里”旁边的“制造业一英里”地区，即传统意义上工人阶级“东区”的西部，包括哈克尼和托勒姆莱茨，制造业已经深深嵌入住宅和商业区。
“制造一英里”所在的区域有大量工业革命时期的旧建筑、分散但规模庞大的公共绿地(“平体”诞生于当年，供工人阶级享受资产阶级郊游)、星罗棋布的工业用地。图片:城市制造(CoM)2021东伦敦案例报告
这些企业的活动往往是高级手工制造、高级餐饮(如咖啡烘焙、自制啤酒酿造，这是一种需要专业技能和强化训练的餐饮服务)、时尚、影视传媒、其他创意产业所需的初级产品(如高科技纺织和时尚产业的辅料生产)、古董修复等等。
《制造一英里》中的龙头行业。资料来源:CoM2021东伦敦案例报告
《制造一里》各行业分布。资料来源:CoM2021东伦敦案例报告
这些行业的生产过程大多无污染、安静，行业之间以及与当地社区的接近可以使其活动多样化——对伦敦来说，这意味着文化和种族的多样性。事实上，这种多样性的来源是工人阶级作为一个整体的形象身份的内部延续，所以直到英国退出欧盟才溢出到身份政治。
同时，他们的生产行为也模糊了制造、销售、设计和培训之间的界限，这是英国政府自1997年“酷不列颠”(Cool Britania)以来重点扶持的一种产业形式。然而，微薄的利润和超小的成交量对工业用地的升值更敏感，更依赖于社会和宣传活动，更容易受到新冠肺炎疫情的影响。
散装的文化创意产业，没有代表性的利益。
虽然工业用地上的活动对社区的活力至关重要，但社区居民并不总是理解这些活动。甚至一些专业人士和决策者也未必意识到相关行业的变化和新趋势。虽然新产业引入了更大的就业弹性，但其在类别上的模糊性也给规划从业者带来了新的挑战，即如何界定其是否适合现有的土地利用分类。
创意产业主要分布在U090和U100，可能会溢出到U040休闲娱乐和U080社区服务。
就伦敦而言，各种专门行业都有代表各自利益发声的组织，影响政策制定和规划实施。例如，UKFT(英国时装与纺织品)试图将时装制造商聚集在一起，解决威胁产业稳定和促进增长的共同问题，并在贫困地区创造就业机会；还有一些组织可以代表相关企业进行官方游说。比如伦敦工商会，可以为各个部门、各个规模的企业提供发声机会，还设立行业考核标准。例如，计划在伦敦举行的公开考试就有他们的帮助。然而，这些大型行业代表组织在参与规划决策时，很少被问及工业用地问题。
2017年，大伦敦管理局成立了工业和物流探索委员会，将传统行业与文化创意产业的相关行业混合在一起。它形成了一个由从业者、企业代表、学者、规划和房地产专家组成的联盟，对伦敦规划草案中的工业用地政策进行独立审查和回应。它可以在使用工业用地的不同利益相关者之间建立集体声音，应该发挥持续的作用——但由于董事会上次活动是在2018年，而且由于工业活动过于多样，传统和新兴产业混杂，而且大多数由微型和中小型企业组成，他们也很难达成共识。所以目前实际上并没有一个代表伦敦工业用地者，尤其是整个文化创意产业集体利益的组织。
伦敦对中国城市更新的启示
在城市更新和工业搬迁后，伦敦的工业用地面临以下三个主要问题:土地价格飙升，工业类别差异大，无法形成影响政策制定的集体声音。与中国相比，英国的土地分类支持工商业用地相互转换，但中英工业用地城市的困难非常相似。因此，即使将M0加入到中国的建设用地分类中，也不一定能解决实际问题。
一方面，中国城市也存在地价导致的行业间空的供需错配。如上海的杨浦区、宝山区，原本就有大量工厂，在“腾笼换鸟”后面临一个很大的尴尬，就是空有价无市。装修成本使得租金居高不下，而以小型创意工艺品、小微文化演出为代表的创意产业利润相对较薄，对租金和社区生活氛围极为敏感。这样一来，工厂转型的目标是文化创意产业，却很难吸引到付得起租金、有“资质”的业态的企业。最后设置一些工厂空，另一些成为电商配送中心的仓库。过去大规模城市化时代职住分离的阴影仍然笼罩着土地利用混合、多样化的城市。
另一方面，虽然各种规划反复强调鼓励文化创意产业的发展，但这些小企业的真实需求并没有得到很好的研究。而且和英国类似，他们形成一个整体的声音，影响决策，是可能的，也是困难的。最终可能会采取传统的“向权力讲道理”的智力路径，而不是被整个产业链上下游的共同利益所驱动。而政策制定者对于“文化创意产业”的定义和“照西葫芦画本地瓢”的理想主义又有多少假设？最终因为文化创意产业难以实施，就把希望寄托在大的垄断高科技和金融行业上来推动产业升级目标，甚至导致地价进一步上涨，从而压缩真正有活力的小创意产业的生存空？这些都需要进一步的研究和探讨。
附:
编辑:吴
校对:张
