从持有到经营，商业地产的发展离不开资产证券化。近年来，资产证券化成为房企商业地产发展的重要驱动力，也是轻资产模式的又一次尝试。
在疫情影响下，叠加“三条红线”和“两个中心化”政策，房企融资渠道萎缩，现金流承压。资产证券化逐渐成为房企重要的融资手段。与此同时，楼市下行周期仍在继续，寻求第二条增长曲线的房企逐渐加大对商业地产的关注。
自2017年6月华润置地将商业地产独立拆分，2020年11月首次试水资产证券化后，近日又挂牌杭州萧山万象汇项目进行资产证券化融资。
探索多元化融资渠道
根据北京产权交易所预披露公告，华润置地旗下智龙投资有限公司拟转让华润置地(杭州)发展有限公司100%股权，华润置地表示，此次股权转让为正常的项目证券化融资。证券化后，华润置地和万象人寿将继续负责萧山万象汇的商业管理。
据查，华润置地(杭州)发展有限公司负责杭州萧山区郑潇楚楚(2013)38号地块的开发。该地块于2013年10月由华润置地以8.4亿元竞得。该项目位于市新路与金城路交叉口。
这个项目的标的是2018年开业的杭州萧山万象汇。是华润在杭州继钱江新城万象城之后的第二个商业综合体。资料显示，萧山万象汇2020年销售额12亿元，2021年18亿元。值得注意的是，除了商场，萧山万象汇项目还有两栋写字楼。
众所周知，华润置地商业地产经过几十年的发展，已经形成了万象城、万象城、万象汇、万象里、五彩城、乐都汇等多元布局。其中，万象汇定位于时尚生活的购物场所，现代生活体验的购物中心。
除了萧山万象汇，2022年华润置地的资产证券化步伐还将继续。4月13日，中信证券-华润置地沈阳铁西万象汇资产支持专项计划获深交所通过，计划发行金额21.01亿元。
此外，2021年，华润置地依托深圳华润大厦、重庆万象城、上海万象城，先后发行了三只商业地产抵押支持证券，合计125亿元。在业绩发布会上，华润置地执行董事兼首席财务官郭表示，资产证券化是实现持有物业资产价值的另一种方式。
华润置地在业绩公告中表示，2022年，长期收益稳定的优质资产将积极探索多元化证券化渠道，实现资产的有序进退。
构建商业护城河
2021年，华润置地提出了“城市投资开发运营商”的战略定位，建立了“开发销售业务、经营性地产业务、轻资产管理业务”三大主业与生态圈要素业务有机联动、融合发展的“3+1”业务组合模式。在此背景下，以购物中心为代表的商业地产业务成为华润置地发展的重点板块。
公告显示，2021年，华润置地实现综合成交额2121亿元，同比增长18.1%。其中，购物中心营业额139.4亿元，同比增长38.1%；写字楼成交额19.2亿元，同比增长20%；酒店营业额15.7亿元，同比增长43.9%。可见，经营性房地产业务正在为华润置地的发展提供新的增长点。
数据显示，2021年，华润置地购物中心零售额1072亿元，同比增长45%；入住率97%，同比上升2.3个百分点；评估值为69.6亿元，评估后资产账面总值为1664.2亿元，占总资产的17.5%。年内，9个购物中心如期开业，12个新购物中心项目被收购。截至2021年底，万象购物中心54个，储备项目约61个；运营中的购物中心占地669万平方米，产权面积561万平方米。
华润置地表示，“十四五”期间，购物中心租金收入增速将保持在20%以上，毛利率将达到70%以上。按照计划，华润置地将在2022年开业12家商场。到2022年底，预计运营的商场数量将达到66家，2025年将达到近100家，总面积近1200万平方米。
华润置地年报透露，2022年将继续巩固在中高端零售市场的竞争优势，多措并举促进组合资产价值和租金收入的稳定增长。在核心城市重要商圈有序扩张，提升重点布局城市零售市场份额；加强组合中的资产排序工作，注重核心资产的价值提升，通过高效的翻新改造，重新点燃场景活力，促进内生增长动力。
作为三大主业之一，长期可持续发展离不开充足的土地储备。截至2021年底，华润置地投资物业土地储备面积1095万平方米，权益面积798万平方米。其中，购物中心土地储备面积752万平方米，占比68.7%，主要分布在北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等30个核心城市。未来，华润置地将继续有选择地增加土地储备，以符合其战略和业务模式。
轻资产战略升级
除了资产证券化，轻资产战略也成为近年来商业地产发展的趋势。华润置地的轻资产战略也实现了高质量发展。
作为轻资产管理服务平台，华润万象生活2021年核心指标稳步增长。全年综合营业额89亿元，同比增长30.9%；其中商业运营及物业管理服务营业额35.7亿元。
期内，核心股东应占利润17亿元，同比增长108.5%。截至2021年底，运营购物中心71家；115栋办公楼投入使用；物业管理业务覆盖中国100个城市，合同总面积1.96亿平方米，管理面积1.55亿平方米。
华润置地在年报中表示，华润万象人寿将在2022年继续加强外联。商业管理将继续通过加强商业产品力和建立全程管理能力来构建行业的护城河。物业管理业务将全面提升服务质量的稳定性，以对标项目为重点，不断打造城市间空管理和服务的组织能力和核心竞争力。同时，加强技术赋能与空之间的运营，构建跨场景、一体化的大会员体系，实现跨行业客户的交叉引流，赋能业务发展。
商业规模增加，资产证券化融资活跃。
近年来，随着中国城市化进程的快速推进，商业地产市场规模迅速增长。目前国内商业地产的存量和增量市场都在上升。
据赢商大数据统计，2021年新开业务数量和金额同比增长约35%。其中，全国新开工商业项目545个，体量超过4700万平方米。截至2021年底，中国购物中心数量已达5387家，体量达4.75亿平方米。
随着体量和规模的不断扩大，如何盘活资产获得流动资金，从而实现业绩增长，成为大多数企业需要思考和解决的问题。在此背景下，商业地产的资产证券化和轻资产战略将受到更多关注。
业内人士认为，未来资产证券化的比重会进一步加大，商业地产的轻资产战略之路会越走越远。
