近日，万达商管以轻资产模式接管朝阳区蓝色港湾和海淀区五棵松卓展购物中心，再次引起业界对万达商管乃至行业格局变化的关注。作为“商界大佬”，万达的动作自然是业界关注的焦点。此次万达接手蓝色港湾和卓展的运营管理，因这两个项目是各自区域的地标性项目而更受关注。尤其是与SKP、三里屯太古里、华贸并称潮阳商业“四大知名品牌”且经营良好的蓝色港湾被万达商管列入管理名单，引起热议。事实上，万达向轻资产模式的转型已经进行了数年，目前已向HKEx递交上市申请的珠海万达也是以轻资产模式呈现在资本市场面前。轻资产模式有更好的现金流，更高的ROE，更高的发展速度，更容易得到资本市场的认可，这也是万达放弃原有重资产模式，完成转型后重新入主HKEx的基本逻辑。但轻资产模式的成功需要强大的品牌号召力和投资运营能力作为基础，这是万达多年重资产发展模式的资源和经验的沉淀和积累，不是谁都能玩的起的。此外，目前商业地产普遍供大于求，市场上资产运作效率低下，也为万达以轻资产模式实现快速发展创造了有利的发展条件和历史机遇。我之前反复强调过，没有资源整合能力的轻资产博弈，都是耍流氓，因为在商业管理中，无论商业策划，品牌招商，还是运营管理，都需要建立在行业资源整合能力的基础上。之前在万达重资产经营模式下多年积累的行业资源，是万达铺遍任何项目，实现“一个万达广场一个城市中心”的前提条件。我国的城建体制有着独特的强制配置商业设施进行住宅开发的规划管理方式，导致大量的超前建设和入市，成为卖不出去、做不好的商业地产，通常被开发商称为被动持有。这些低效的商业地产资产往往成为开发商资产负债表上的“吞金猛兽”，急需激活。为了避免重蹈被动持有低效商业地产的覆辙，与商业资源雄厚的运营商合作，提前介入项目策划，委托投资运营，必将成为开发商和投资者解决商业建设和新开发商业地产项目问题的应有之义。这是万达轻资产模式生存发展的市场基础。此外，城市化的快速推进也使得一些城市板块需要实现向商业功能的转变。这个转化过程自然离不开专业的商业管理机构提供从规划咨询、开发建设到招商运营的服务支持。但一些老商业街区也需要升级优化，以保持商业活力，焕发商业魅力，这必然需要更强的商业资源来激活、加持和赋能。这些存量商业地产市场自然成为万达轻资产模式发展的重要领域。近年来，从万达的轻资产模式来看，存量商业项目已经成为万达商业管理发展的重要市场。深圳龙岗万达商业管理有限公司与华南城的合作，是根据城市发展的区位功能转型的需要，将原本低效的工业原料批发市场改造转型为购物中心，进而盘活项目的经典案例。北京双桥万达是万达商管盘活经营不善的商业地产项目的又一个代表案例。日前，万达商管、建业集团、鑫苑集团达成的整体战略合作，是轻资产开发将盘活开发商原有低效存量商业地产，结合新型商业地产项目产出管理的标志性事件。作为北京乃至全国商业地产领域的标志性项目，蓝色港湾已经运营了14年。以其独特的自然景观、充满艺术气质的欧洲小镇建筑和以灯光节为代表的文化IP，展现了其标杆性的影响力。此次万达以轻资产合作的方式接手蓝色港湾的运营管理，表明业界对万达运营能力的认可达到了一个新的高度，对万达的品牌影响力和市场拓展能力是一个标志性事件。五棵松卓展购物中心位于北京西四环和长安街的交叉口，商业面积超过34万平方米。自2009年正式开业以来，在瞬息万变的商业环境中未见太大起色，已经成长为一棵病怏怏的“小老树”。近几年多次更换运营团队，甚至整体易主，与仅一街之隔的华西LIVE形成强烈对比。作为京西的地标和问题项目，卓展与商业标杆蓝色港湾一起，将运营权委托给万达商业管理。此外，之前万达、建业、鑫苑的整体合作，势必对未来与万达合作开发头部房企、头部商业地产项目起到积极的示范效应，成为万达轻资产发展战略加速发展的重要契机。至于外界猜测万达商管签下蓝色港湾和卓展是“一场江湖救急”，即在万达商管提交上市申请前，与战略投资者签订的业绩对赌指标未能按约定时间点完成。事实上，这不是问题。因为2020年以来的持续疫情和地方政府的遏制控制措施是明显的不可抗力，后续的业绩承诺也是建立在成功上市的基础上。此外，有分析认为，万达商管截至2021年6月30日的净负债为27.72亿元，资产负债率高达80.4%，实际上是由于对企业运营和资本市场缺乏了解。对于一个处于高速发展阶段的企业来说，为了实现快速发展而保持较高的负债率并不一定是坏事，而这正是上市融资壮大资本实力、优化财务结构、支持企业进一步发展的原因。另一方面，一个负债率低，缺乏发展前景和能力的企业，如果想上市融资，是一件不符合资本市场常识逻辑的事情。更何况，自2021年2月全面转向轻资产模式的万达商管，进一步优化企业现金流是必然趋势，这是企业财务稳定的核心。近日，万达商业管理有限公司与建业、鑫苑全面合作，管理蓝色港湾、北京卓展等地标项目，标志着万达商业管理有限公司进入发展快车道。白文喜:中国企业资本联盟副理事长，中国社会科学院研究生院特聘导师。
