记者|黄伟
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“钱不是问题。”
在3月10日的业绩发布会上，这是越秀地产董事长兼执行董事林兆源被问及并购时反复提到的一句话。
2021年，房地产行业进入收缩清仓阶段，很多有风险的房企项目被上架。越秀地产作为国企，也被市场赋予了“白衣骑士”的角色。
“目前，各大金融机构已经主动向我们公司提供MA贷款。从公司的角度来说，钱不差钱，但是在收购项目方面会更严格。如果符合我们城市的重合，偏差太大可能就不考虑了。”
林兆元表示，公司一直在接触洽谈项目，已经收购了部分合作项目的股权，包括花样年在重庆的相关项目股权。
当然，越秀地产“不缺钱”的信心主要来自两个方面:一是财务状况良好，二是有继续做大项目的目标。
越秀地产2021年业绩报告显示，营业收入约573.8亿元，同比增长24.1%；归母净利润约35.9亿元，同比下降15.5%；核心净利润约41.5亿元，同比增长3.2%。基于核心净利润的派息率稳定在40%。
从具体财务指标来看，截至2021年末，越秀地产现金及现金等价物约327.7亿元，同比增长16.2%；贷款总额约755亿元，其中一年内到期的短期贷款约298亿元。
越秀地产资本运营部总经理姜表示，一年内到期的短期贷款占比略有上升，达到39%，同比上升15个百分点，但这部分债务的再融资正按计划顺利推进。
根据“三条红线”指标，越秀地产的资产负债率、净负债率和不含预付款的短期现金负债率分别为69.1%、47.1%和1.36倍，继续保持“三条红线”绿色水平。
同时，越秀地产融资渠道畅通，成本低廉。2021年，越秀地产在海外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债券，票面利率分别为2.8%和3.8%，融资成本为越秀地产海外发债史上最低。
国内债券方面，越秀地产成功发行60亿元公司债，平均票面利率3.29%。据悉，2021年越秀地产平均借贷成本下降36个基点至4.26%。
此外，越秀地产也通过资本运作回笼了大量资金。如越秀地产去年上半年成功拆分越秀服务并在港交所上市，净收益约19.6亿港元。截至2021年12月31日，越秀地产持有越秀服务66.9%的股权。
下半年，越秀地产成功将广州越秀金融大厦出售给越秀地产信托，净套现金额约31.34亿元。
姜指出，今年以来，行业边际信贷政策有所放松，融资环境逐步改善，但行业去杠杆方向不变。政府仍将保持对房企资金的严格监管，房企融资环境加速分化；对合理信贷住房需求的支持将得到加强，稳定和优质的企业将在金融支持方面更具优势。
在过去的一年里，外界也可以看到越秀地产积极利用这一优势，明显加大了拿地力度。
财报显示，2021年，越秀地产在广州、佛山、东莞、中山、上海18个城市新增土地37幅，合计新增建筑面积约918万平方米。计入当年报表的土地出让金和土地拍卖保证金合计444.8亿元，同比增长147%。
约56%的新增土地通过非公开竞争方式取得，其中TOD、“城市经营”和国企合作收储方式分别占新增土地的2.3%、25.5%和9.3%。
广州依然是越秀地产最看重的地方。去年，越秀地产在广州新增12宗土地，新增土地储备390万平方米。值得一提的是，去年广州通过三次集中供地共获得10宗土地，其中两宗最高，总金额达281亿元。
越秀地产也在加紧弥补过去在市场下行环境下布局过于集中的缺陷。去年，越秀地产进入北京、上海、宁波、东莞、南通、Xi安、毕节、郴州等8个新城市。
林兆元指出:“我们确实抓住了地下市场竞争集中供应会更弱的机会，因为从越秀地产整体开发规模来看，确实需要一些高能量的城市来补充。新的一年也有一些新城市的规划，主要以大湾区和长三角为主。”
今年的投资安排，越秀地产将按照40%的投销比安排投资，预计可动用资金457亿元，并将更加关注收购兼并机会。
从销售来看，越秀地产终于步入了“百亿俱乐部”。2021年，越秀地产录得合约销售额(连同合资公司项目的合约销售额)约1151.5亿元，按年上升20.2%；销售面积约418万平方米，同比增长10.1%。
从销售分布来看，越秀地产年内在大湾区实现合同销售金额713.7亿元，占总销售额的62%，其中在广州的合同销售金额约606亿元，同比增长8.6%，占总销售额的52.6%。
广州一直贡献越秀地产一半以上的销售额。根据克而瑞的排名，越秀地产2021年的销售额在广州市场排名第一。
对于今年的销售目标，越秀地产定为1235亿元，同比增速7%。为实现这一目标，越秀地产全年推出可售价值约2146亿元，预期去化率约58%。
林兆元说，公司店铺布局整体去污率和去年差不多。当然还是要看市场。如果市场好一点，去污率可能会超过60%，但目前市场分化还是比较严重的。
