编者按:
“赌深圳”简介
即日起，格隆汇楼市将隆重推出“押注深圳”系列，以每周2篇的更新频率详细解读深圳重点潜力区域，并给出相对具体的投资建议。
在深圳这样的市场，可能很难准确预测接下来的走势，但基于长期规划和对实时行情的客观分析，大多数人都能做出正确的选择。
楼市可能还要等，但九万里腾飞的喜悦让一切都值得。
本期为“赌深圳”系列之二:“沙井的春风刚刚吹响”
深圳人，尤其是刚需买家，偏爱沙井区域，自有充足的理由。
谈理想，沙井区位于深圳西部中心，占据珠江东岸的“桥头堡”位置。它不仅是空港口新城的核心腹地，也是广深港科技走廊的关键节点。可以说说深圳的中心迁移和西部崛起，看看珠三角的产业联动和世界湾区的经济。
谈规划，沙井片区享受空香港新城、海洋新城、会展新城、海洋花园城“四城”叠加规划。光是轨道交通就可以称得上开通了，不仅有国内的11号快线，广深城际，在建的地铁12、20号线，还有三条规划中的地铁线；
谈未来，十三五期间，沙井有23个城市更新规划。仅在2020年，总面积就将达到67万平方米。m .富港港下旧区改造专项规定，沙井海岸城扩建69万平方的公告。和批准的最大的旧翻新140万平方米。深圳历史上的“金濠镇”。
谈现实，沙井街道总人口90万左右，常住人口36万。它拥有坚实的工业基础，现有27，000家企业和123个工业园区。2018年地区生产总值达到381亿元，2020年目标地区生产总值达到405亿元；
......
这样一个有人口、有产业基础、有定位、有规划蓝图的地区，怎么会没有美好的未来？问题是该地区供应短缺，市场要等好几年。
但是，供给问题是沙井地区的劣势和潜在优势。
目前，在沙井区，政府正在积极拆除违章建筑空，由名企主导的大规模旧改也在紧锣密鼓地进行，春天的脚步越来越近。但要抓住这片土地腾飞的机遇，需要眼光和耐心。
一个
沙井的好故事开始落地。
日前，深圳市规划和自然资源局发布公告，宣布深圳历史上最大的旧改项目“金豪小镇”的规划获得华润的批准并运营。
公告称，“金濠小镇”待拆重建面积140万平方米，是深圳迄今为止规模最大、权属单位最多、历史保护区范围最大的更新单元工程。未来将建成集住宅、商业、新产业于一体的大型综合体。
值得一提的是，还要求建设不低于5万平方米的高中。住房，教育，商业，娱乐和工业都在这个旧的改造项目中。
(“金濠小镇”规划效果图)
项目明确定位为深圳西部市级中心、宝安文化灵魂的人文节点、“国际会展旅游中心”的核心空载体，打造深圳文旅融合发展新范式。
作为一家成功管理旧改的知名地产公司，华润对这种“城市更新+保留历史风貌”的旧改很有经验。毫无疑问，沙井地区将在未来崛起为一座闪亮的综合体城市。
为什么要用“再一次”？因为现在的沙井，已经有一个“海滨城市”在紧锣密鼓的建设中，背后是成千上万的购房者，他们已经准备好了资金，正等着分一杯羹。
(丰丸海岸城规划效果图)
而且今年4月，宝安区城市更新与土地整备局发布了《深圳市宝安区2020年第二批城市更新单元规划(草案)》，确定占地69万平方米的大浪山旧改由海岸城运营。
这也意味着，原本25万平方米的海滨城市也将全面扩容，总面积达到94万平方米。
红色部分是滨海城市的扩展范围(图源合一的城市更新)
仅2020年这半年，沙井地区就迎来了两座“百万级大城市”。此外，还有瑶岗岗厦旧改、上寮农产品批发市场旧改、东塘旧村等总体量达67万平方米的城市综合体项目。，面积的增长率可以用肉眼测量。
(上寮农资批发市场旧改效果图)
其实，单从区位上看，处于国家战略地位的粤港澳大湾区珠江东岸，也是广深港科技走廊关键节点的沙井地区。再好的计划也不过分。
近几年关于空港口新城、海洋新城、会展新城、海洋花园城等规划定位已经说的够多了。，这里就不讨论了。
(海上田园规划效果图)
目前沙井地区，最值得关注的，其实是政府的决心和行动。
在2019年的工作总结中，宝安政府已经表达了大力发展沙井地区的决心。从解决历史遗留问题、拆除违建、规划旧改的速度可以看出，沙井地区不仅需要补短板，甚至希望利用短板实现跨越式发展。
2019年，沙井完成拆迁工作129万平方米，提前3个半月超额完成全市74条街道最重的拆迁任务。2020年，沙井街道拆除消化违法建设任务124.7万平方米。截至7月，累计拆除消化违法建筑面积75万平方米，占目标任务的60.2%。
2019年，沙井妥善解决了中亚电子城项目、沙溢万安西部工业区、沙溢京基项目、边宇木盆岗项目、共和旧村和第三工业区城市更新、1号奚仲项目、金濠小镇项目等9个复杂的历史遗留问题。其中，140万平米的金豪小镇项目，短短两个月获批；
此外，今年4月，《深圳市拆迁改造城市更新单元规划审批规定》开始出台，明确了城市更新单元规划由各区城市更新机构审查，报各区政府或建设环保委审批。在旧改问题上，每个区都有更大的话语权。
这对于沙井地区来说，绝对是一个天大的好消息。
根据沙井街道的官方数据，该地区现在有54个储备城市更新项目(包括24个“工业对工业”)，19个项目，35个申请计划。如果我们能独立掌握节奏，该地区的发展速度将大大加快。
(土元中原大咖沙井地区部分旧改项目)
据格隆汇楼市不完全统计，目前入驻沙井地区的知名开发商有万科、华润、华侨城、卓悦、人和、星河、海岸城、鸿荣园等十余家。项目规划的落地代表了该区域未来面貌的极大改善空，项目的立项本身也反映了市场对该区域发展潜力的看好。
近几年，当龙华、光明等昔日关外地区开始大放异彩时，厂房、小产权房、烂尾楼成为沙井地区的“保护色”，阻碍了人们对这一地区的想象，但也保留了向上生长的潜力空。
(丰丸海岸城附近的烂尾楼)
综上所述，沙井的蜕变必须是积累的，也就是说人们不能用短期的思维去理解这个市场，但如果看得更远，可以看到伴随着湾区经济加速腾飞的惊人增长曲线。
2
为什么地铁11号线值得重仓？
想好了区里的未来，还是现实一点，低头看看脚下吧。
沙井地区虽然有很多好故事，但影响的是未来5-10年甚至更长时间的预期，决定目前这几年风向的是市场的实际需求。
例如:
宝安中心区快速发展的动力是规划高吗？不是，是因为前海的有利辐射。所谓前海-宝安双中心，其实就是你负责“赚钱养家”，我负责“美如鲜花”；
龙华成为「宇宙中心」的主要原因是深圳北站商圈的爆发吗？不是，是连接南北，贯穿东西的地铁4号线。现在的龙华本质上是一座沉睡的城市；
光明成为目前深圳楼市最火区域的主要原因是科学城的实力吗？不是，是6号线+13号线连接南山和福田。市场需求向西北溢出，而西部供给短缺。
虽然深圳一直在强调多中心的城市发展格局，但是这个城市真正的中心还是福田和南山，前20年和后20年。
这意味着，无论这个城市有多少个副中心，最重要的“人口”总会聚集在福田南山，市场需求是外溢的，而不是转移的，所以得到城市中心的人会受到市场的青睐。
理解了这个逻辑之后，我们再来分析一下沙井区成为深圳人的主要原因，尤其是强大的立体交通体系，刚需购房者跟上。
(沙井地区轨道规划示意图来源网络)
根据目前公布的规划方案，沙井区聚集了1个宝安机场、1个高铁站(沙井西站)、1条城际轻轨(广州-东莞-深圳城际)、1条外环高速、6条地铁环线。
大家可以感受到整个交通规划的密度。在这里，我们将重点讨论对市场影响最直接的地铁规划。先说地铁11号线，串联深圳双中心，也是目前深圳西部的生命线。
(11号线线路图来自深圳本地宝)
2016年开通的深圳地铁11号线是目前国内“最高配置”的城市轨道线路，主要有三大优势:
1.它贯穿深圳的重点地区。1号线全长51.9公里，贯穿福田、南山、宝安三区，全程仅需30分钟。
2.国内最大载客量。与深圳现有的其他几列地铁列车采用6座编组不同，11号线列车采用超大型8座A型车(国内首创)，其中6列为普通车，2列为机场专用车。全列车最大载客量为2564人。“11号线列车的载客量相当于32辆公交车。”
3.中国最快的速度。地铁11号线最高运行时速将达到120公里，是目前国内最长、运行速度最高的城市轨道线路。
上一集《未来十年只有它能超越前海》，我告诉你深圳政府的计划都是联动的，不会浪费一分钱。11号线就是一个典型的例子。
其实在开通之初，社会上就有“浪费资源”的声音，但现在，地铁11号线要承担的任务远比大家看到的要重。
根据《深圳市城市轨道交通四期建设规划调整(2017-2022)》规划，11号线将继续向北延伸。
(来源深圳地铁)
11号线因为容量大、速度快，更像是深圳轨道交通系统的“骨架”。通过与其他轨道交通的衔接，实现区域间交通节奏的灵活转换。
除了向内发展，地铁11号线还通过广东深城际实现粤港澳大湾区与广州的联动。
放眼整个深圳，没有第二条这么高规格的线。
除了地铁11号线这张王牌，沙井区还有地铁12号线(南宝线)、地铁20号线(福永线)和三条在建的远期规划线，将引入来自南山中心区的市场需求和深圳国际会展中心的人流。
2号线，又称南宝线。连接蛇口、南山中心区、宝安中心、杭空市、大空港，是覆盖西部地区南北方向的交通走廊。
20号线又称福永线，起于宝安国际机场T4航站楼，换乘地铁11号线和广深城际线，再北上至深圳国际会展中心，是会展中心开展的配套市政工程。(来源中原大咖)
深圳每个区域土地都很丰富，不缺高定位和好规划，这也是市场火的原因之一。然而，故事虽好，没有实际的落地动作，却难免如梦如幻。
目前沙井最大的亮点是其最重要的地铁线路11号线已经成熟，可以稳步抓住深圳市中心的市场需求，而其他加分点正在加速。
倒塌的旧楼，拔地而起的楼房，日夜灯火通明的工地，这些疯狂砸钱的背后，一定是对回报几何级增长的期待。
三
现在怎么买窨井？
其实沙井区域的价值潜力早在三年前就已经被市场关注，目前最大的问题是供应的稀缺性。
沙井地区建筑密集，但多为厂房、小产权房、烂尾楼，商品房数量很少。
(地铁站出口可以看到大量的小产权房和工厂)
从近两年入市的住宅项目销售情况来看，市场几乎达到了全面验收的水平。位置和配套条件极佳的项目，开盘当天就售罄。
(截至2019年底，沙井区新盘备案价格仍停留在4字头)
作为市场供应的主力军，沙井区在售的二手房只有100套左右，对于一个总人口近百万的区来说，这是一个少得可怜的数字。
图中数据包含部分公寓产品(来源:科控股有限公司)
二手房供应不足。一是商品房项目少。二是沙井地区价值潜力逐渐显现，惜售心理较强。
这些项目虽然离地铁口还有一段距离，配套也比较一般，但价格都不低，一般比新房高1-2万/m2，未来预期已经渗透到房价中。
(未经授权请勿转载)
沙井地区的二手房价格虽然上涨了，但是从长期来看，目前的价格还是偏低的。
如果不想参与新房的激烈竞争，二手房的选择需要更多的考虑。建议重点关注三个方面:
1.离地铁站的距离。离大楼地铁口最好不要超过1km，步行时间不要超过15min。
2.房地产的支撑条件。着眼于教育和商业的配套情况，宝安的学位相当紧俏。虽然有房家庭的学位压力要小很多，但是一个排名比较靠前的学校会是成交的关键。
虽然未来沙井地区会出现相当多的大型综合体，但集中商业目前还是稀缺的，好的商业配套可以成为亮点。
3.房地产综合质量。比如楼龄、园林、物业等。、新建筑时代、或封闭式花园、品牌物业等。，都是不错的加分项。
沙井地区二手房买家以自住为主，房屋的保养程度将直接影响未来的流通市场。
目前沙井地区二手房价格跨度较大。建议大家在买房的时候，根据体验的不同维度给出具体的分数，最后再考虑价格是否合适。
如果还想等新房，大家要做好打硬仗的准备。今年5月起，宝安住建局明确要求所有住宅项目采取公证摇号方式销售。
对于普通购房者来说，公证摇号仍然是一种有利的开盘方式。目前只有宝安区明确规定所有新盘都要这样。
另一个好消息是，沙井地区的新盘备案价格保持在去年的4字头。即使按照5000元/平的装修标准，预计单价依然不会超过6字头，是深圳西部的洼地。
根据宝安住建局公布的即将入市的新房名单，今年预计入市的新房有4套，但具体供应量不好说，肯定还是供不应求。
丰丸海滨城市
目前沙井地区最受关注的项目是丰丸海岸城项目，也是今年唯一一个市场热度有望超过润府四期的项目。
详情可以看这篇文章→揭秘！沙井海岸城最快9月入市，回迁房价格5万+/平。......
清华府
(图片来源水印)
清华府总建筑面积约15.7万平方米，总建筑高度105米，地下2层，地上33层，其中高层住宅4栋8层。
该项目于2019年11月开工建设，目前地上数层。已列入宝安区公布的2020年新盘入市名单，预计年内入市。
嘉信西花园
(图片来源水印)
该项目位于宝安新桥街道中心路与沙井北环路交叉口。分为蓝桥朱晓和蓝桥丽园两部分，总建筑面积约35.59万平方米。
有14栋26-37层住宅塔楼，共2343个住宅单元，以及一所9班幼儿园。幼儿园位于北区蓝桥朱晓北端。
中龙·万上城
(图源正在找房)
该项目位于沙井街道西环路与南环路交叉口西北侧。整个旧改项目包括龙湾世界花园、龙湾上城花园、龙湾时代公寓三个地块。
其中龙湾上城花园642户，90平米以下小户型546户。
新房方面，楼市没有建议，能买到的都是这个城市的幸运儿。
需要提醒各位购房者的是，在购买沙井时，除了要适应5-10年的面积改造外，还要做好与小产权房长期共存的准备。虽然大部分看起来和商品房一样，但价格只有商品房的一半，至少会打击租赁市场上的商品房。
如果这些前提都可以接受，沙井区将是普通人低成本投资深圳的最后机会，它将有一个可靠的增长能力，带着人们在变幻莫测的深圳楼市中度过一个漫长的时期。
