房贷能贷净房款的5到8成，银行规定，首次贷款最多可以贷8成，如果不是首次贷款，可以贷的款就会少一些，第二次贷7成，第三次贷6成；通常来说，抵押的房产不同，房屋抵押贷款额度也是不一样的。一般情况下商品住宅的抵押可以达到7成，而商铺抵押可以达到6成，工业厂房的抵押可达到5成。
房贷的贷款流程如下：
1、贷款人到贷款银行申请贷款；
2、贷款银行审核合格后，出具贷款意向书，贷款人领取并且填写贷款表格；
3、贷款人签订购建房合同或协议；
4、贷款人和贷款银行签订抵押合同，将自筹资金存入贷款银行；
5、办理房产抵押的贷款人到产权部门办理“房屋他项权证”和“房地产抵押确认书”；
6、由贷款银行将贷款连同贷款人首付款一起转到售房单位账户；
7、贷款下款支付后，贷款人需要按月偿还银行的贷款。
