【知识点】房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征管
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第18号）
一、适用范围：房企销售自行开发的房地产项目（包括土地开发和房屋开发）。
二、一般纳税人征收管理
1.一般计税方法（11%）：房地产新项目
（1）销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋11%）
【解析】公式中“支付的土地价款”，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付土地价款
（2）进项税：房地产开发企业中的一般纳税人自行开发的房地产项目，不执行进项税额分期抵扣政策，其进项税额可一次性抵扣。（如购买设计服务、建筑服务等）
（3）预缴税款：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款＝预收款÷（1＋11%）×3%
2.选择适用简易计税方法（5%）：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目。
销售额为取得的全部价款和价外费用，不得扣除对应的土地价款。
应预缴税款＝预收款÷（1＋5%）×3%
应纳税款＝预收款÷（1＋5%）×5%
3.发票开具
自行开具增值税专用发票；向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
