六、土地增值税
1.特点：房地产转移增值税/面广/扣除和评估法/超率累进/按次。
2.作用：加强宏观调控/抑制炒买炒卖/规范收益分配方式。
3.税目：有偿转让国有土地使用权及地上建筑物附着物的增值额，开发企业用于福利/投资等视同销售，出让/无偿不征。
4.纳税人：转让人，但不涉及房地产企业的投资/合作建房自用/兼并的暂免征。
5.税率：增值额/扣除项目=增值率*100%≤50%，按30%，速算扣除系数0%；50—100%，按40，扣5%；100—200%，按50，扣15%；>200%，按60，扣35%。
6.计税依据：税=（收入-扣除项目）*适用税率-扣除项目*速算扣除系数。
7.直接减免税：1.建造普通标准住宅出售，增值≤20%的，但未分别核算的不适用；2.被政府征用收回的；3.旧房转为廉租/经济适应房，增值≤20%的。
8.行业减免税：1.个人普通住房免；非普通住宅≥5年免，3-5年减半；2008/11/1起个人一律免；2.1994/1/1前签合同的，但超过7年转让的征；3.个人交换免征，企业交换征。
9.慈善减免税：扣除分：
1.新房扣土地地价款费用+开发成本（含契税，能转让的配套设施收入算，成本也扣）+开发费用[=利息（有证明，≤同期贷款利率，不含超期和加罚）+（地价费+成本）*5%内或=（地价费+成本）*10%内]+税金（不含开发企业印花税）+开发企业加计20%；2.旧房扣土地地价费+评估价（=重置成本*成新率）+转让税金（不含购买契税）。
10.义务时间：一次付清的登记前，分期的按合同，竣工前先转让或预售的预征，后清算；签合同起7日内（开发公司可按期）按次申报。
11.纳税地点：在房产所在地，也就是坐落地。
12.特殊情况（1）：收入包括所有收入，其中代政府收费1.一并收计入，也可扣除，但加扣20%时基数不含；2.单独收不计入，也不扣除。
13.特殊情况（2）：开发企业清算：竣工并售完/未竣工但整体转让/转让土地；税务要求清算：竣工并85%转让或剩余出租自用的/许可证满3年/税务注销/其他。
