(六)
某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2007年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为l000万元，其中40万元为银行罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7％，印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3％。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为l0％。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案。
方案一：销售价格为平均售价2000元／平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元／平方米。
问题：
30．分别计算各方案该公司应纳土地增值税。比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。
正确答案：方案一：(1)确定转让房地产的收入为91000×2000=18200(万元)(2)确定转让房地产的扣除项目金额①取得土地使用权所支付的金额为2000万元②房地产开发成本为8800万元③房地产开发费用=(2000+8800)×10％=1080(万元)④从事房地产开发加计扣除允许=(2000+8800)×20％=2160(万元)⑤允许扣除的税费合计=18200×5％×(1+7％+3％)=1001(万元)⑥允许扣除项目金额合计=2000+8800+1080+2160+1001=15041(万元)(3)增值额=1
