请教律师:我看中一套还没办房产证的房子能买吗

该房子共两栋,是一个行政单位和开发商共同开发的.用的是该行政单位的土地,房子是05年8月盖好交房的,但至今未办理房产证,业主手中只有购房协议和交款收据.我们相中此处房产离家较近,又装修过.但房产证的事让我们觉得如果购买有风险,让我很不放心.就多方打听了一下.听该房现有业主和其它人说是因为开发商欠了这个行政单位的土地费还没有补全,所以没有办下房产证.该业主承诺2年内一定办到.另:该房主说如果要买这个房子必需交70%房款更换协议,90%房款交付钥匙,余下的10%等到办理完房产证再交.请问律师这样的房子能买吗?如果想买要注意哪些问题?用哪些法律手段维权?如果能买,房主提出的分期交款的金额和比例是否合理?谢谢各位![em00]