想咨询关于继承时间、居住权之事

母亲瘫痪无意识15年，我父打算离婚，希望房产挂在母亲名下，由我们作为母亲的监护人，但在离婚协议上注明父亲生前具有居住权。 我想问的是： 1、如果母亲过世子女继承房产，父亲不放心怕被轰出去，是否可以在离婚协议上注明：母亲过世后不允许立刻办理继承房产，直到父亲过世才可以办理继承。这样注明是否有法律效力，是否可以限制子女的继承时间？另外如20年后再继承是否也没有关系？ 2、如果母亲过世子女继承房产，父亲不放心怕被轰出去，是否可以在离婚协议上注明：父亲在世期间，即使子女继承了房产也不允许变更\抵押、转移。父亲享有居住权，否则追回房产。这样是否有法律效率，是否可行？ 3、由于母亲为无行为能力人，无法自己立遗嘱，那么她的监护人：比如子女和她的配偶是否可以代她里遗嘱？如果不可以，在她去世后是否只能行使法定继承，无法行使遗嘱继承。