房屋私下转让问题求助

您好,我最近看好一处二手房想要，结果发现了一些问题比较麻烦需要咨询，麻烦 了。这处房屋本来是建行以前成立的一个建银房产公司开发建设的，后面由于国 家政策建银公司解散了，当时建银公司把这处房屋以抵消欠的砖瓦款的方式转让 给砖瓦厂马先生，一份盖有建银公司公章的收据和一份协议，六七年了协议丢失 了只留下收据，公司也不存在了，为了省钱以前这个房间也没有办理正式的房产 证。当时由于砖瓦厂欠沙先生运费随即把这个房屋协议转让给沙先生。我想办理 房产证结果房管处说光这张收据不行，还要协议。我们去找建行结果建行说公司 早已解散了他们不管。这样一来现在暂时没办法办理正规手续，只能私下转让， 我想没有房产证的房屋就谈不上买卖是违法的，如果违法签订的协议还能有法律 保障么？所以我把房屋买卖协议，改成抵债转让协议，淡化买卖两个字，通过债 权把实际物权协议转移到我的手里（给马先生钱然后写成欠款，房屋以欠款的方 式抵债转让给我），这样就合法可行了，你看这样可行么？