答应利息为一分,这样的事情符合法律程序吗

我外甥拿家里的房产证抵押给别人借了25万元（实际收到21。5万元），预先扣了二个月的利息，产证上有他父母和他三人的名字，他找别人冒充他父母在抵押协议上签了名，请问这份协议有效吗？民间借贷的利息是多少才合法

不动产的抵押须经登记，如未登记是不能对抗第三人的。民间借贷利息不得超过同期银行借款利息的四倍（包括本数）。利息是不能预扣的。

不动产抵押必须备案，房产证抵押没有用，也没有法律效力，而且也没有保障，例如他可以拿身份证报失，申请补办，然后把房子卖掉。

房产抵押必须要到房管局登记备案，否则抵押无效。

冒充签字，协议应当是无效的。

多谢回复。

房产证在交易中心登记过了，这虽是一份无效协议，但毕竟拿了人家20多万，这部分钱好像是少不了的。否则父母的也不堪骚扰。谢谢6、7楼连俩位律师。