签合同时已交房东20万，如何最大限度保障自己权益

我与女友上周末在**路站附近定下一套总价68万的二手房，由于事先对交易流程不清楚且事发突然，当天就匆匆与卖方签定了意向书，并支付了5000元定金，卖方的产权证押至中介处。但卖方提出的一个相当苛刻的条件是，要求我们在11月2日支付18万供其偿还这套房屋所欠贷款，才好办理销户手续；并在4日再向其支付12万供其装修新房，然后再办理过户手续、签定买卖合同和银行放贷事宜。回家商讨后我们觉得在没有任何保证的情况下就向他们支付30万风险太大，故昨天与其商量后约定，所有手续一律推迟至4日，并在当天支付其20万，再办理其他事宜，签定购房合同。今天我们特意前去闵行区房地产交易中心查阅这套房子房产证的情况，证明房产证属实，也没有不良信贷记录。 急问：1、在4日交出20万后，我们除了一张房东出具的收条和口头承诺后，我们没有可靠的权益保证。请问律师，可否建议在当天购房合同中，我们应该添加怎样的条款最大限度保证我们的合法权益。2、怎样证明卖方没有在我们不知情的情况下与第三方另有买卖协议。表述不清楚之处敬请谅解，希望能尽快得到来自您的指教，因为后天就要签约，情况有些紧急，谢谢。