我在购买二手房时遇到的困惑..SOS......

这是我草拟得一份合同，请各位律师帮我看一下有没有什么不妥得地方，谢谢。。。。房屋买卖协议卖方（简称甲方）：姓名：____________ 身份证号：__________________ 联系电话：___________________买方（简称乙方）：姓名：____________ 身份证号：__________________ 联系电话：___________________见证人（简称丙方）：姓名_____________ 身份证号：_________________ 联系电话：__________________ 根据国家有关法律、法规，在平等自愿协商一致的基础上，双方达成以下房屋协议：一、房屋位置：________________________________单元_____层______户，其结构为_____________________，建筑面积______平方米，小房____平方米。共用面积______平方米。二、甲乙双方协商房屋最终价为_____万_____仟_____佰_____拾_____元整。（小写________元），乙方一次性支付全部房款给甲方。乙方交款时，甲方应写收款收据给乙方。交清后，甲方应将________________________________及钥匙一并交乙方使用，并结清原来水、电、暖气、卫生等费用，以后由乙方承担。三、办理过户：过户手续费用由________承担，甲方应为乙方提供一切过户手续。四、如乙方在规定期限内，不能按期交清剩余房款，甲方有权解除协议。并从首付款中扣除________元违约金，其余部分退还乙方。如甲方在过户过程中因产权不清或受国家法律所限不能及时提供过户手续时，乙方有权单方解除协议，甲方应在____天内将首付款退还乙方，并按首付款____%赔偿乙方损失并承担全部责任。五、甲方保证所出示证件真实有效，在办理过户中，如有产权纠纷等情况由甲方承担全部责任。出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。六、未尽事宜，双方协商解决，签订补充协议，与本协议具有同等效力，本协议一式两分，甲方、乙方各执一份，双方签字生效。

矛盾之处：即是一次性付款，怎么会有首付；没有房产证，哪有过户费和手续办理？增加违约责任：甲方应于何时交房，延期按每日房款总额的千分之三赔偿乙方违约金。如果因为房屋交易行为违反国家法律法规规定导致本合同无效，由甲方承担所有过错责任，赔偿乙方的所有损失。可能的话建议：将丙方设为建房单位。增加丙房责任条款，丙方应为乙方办理房产手续提供便利，和必要证件。丙方保证甲方有权出卖房产。必须提醒你，正如玲珑心所言，无证买房，存在风险！

如果你了解的情况真实，那么你可以做以下事情，减小风险：1、到国土局查土地权属是否属于建房单位。2、请建房单位写证明，房产证未办原因。3、到房管局查实未发房产证事实。4、与原房主签定房屋买卖合同，约定合同无效的处理方法。5、请建房单位对你的买房事实写出证明，以便以后办理房产证用。

没有产权证的房子卖给你，你肯定也是拿不到产权证的，有风险。

谢谢楼上的jj提醒。。^_^。。。房子现在是指定要买了。。。我现在就是想知道在我签订合同的时候。。。就是采取怎么样更多的方式或者条文能够对我自己的切身利益比较有利。。。在出现风险的时候能减小到最低~~?? 谁能帮助我一下。。。谢谢啦。。。

1、产权是否明确，是已经分配给个人了吗？2、最好去房产部门查清楚该房子的产权情况；3、如果转让，需要单位同意吗？4、最好签定书面合同，约定产权转让后再付款。

我看到了房主买的那个集资房的集资合同。上面说是100%的产权给房主。但是由于必须要集体才可以办理产权证,但是并不是所有的人意识到了这个问题,所以产权证一直没有得到解决。我就是想知道现在需要通过什么样的手续,经过什么样的中介人,才可以更加安全有保障的取到这套房子。。。。谢谢!