某公司一幢办公综合楼于2005年10月建成，为钢筋混凝土结构，共9层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。
正确答案：1．选用成本法、收益法和比较法中任两种2．将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值3．收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估4．(1) 选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金(2) 先评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金(3) 说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值5．收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计试题分析(1) 题目涉及办公综合楼的抵押贷款价值评估，一般可采取成本法、收益法或市场法。(2) 该办公综合楼的土地
