房屋买卖是指房屋所有权人将房屋所有权转移给买受人，买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋，必须签订房屋买卖合同。实践中，房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及产权、价格、原承租人利益等诸多问题，但都离不开买卖合同的效力2。那么，哪些房屋买卖合同是无效的呢？归纳起来，主要有以下七种:
1.房产和不动产分别转让，合同无效。房子建在土地上，依附于土地，不可分割。因此，当房屋所有权通过买卖方式转移时，房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转移。出卖人将房产、土地转让给不同当事人，或者只同时转让房屋所有权而不转让土地使用权的，买受人可以主张买卖合同无效。
二。未办理登记过户手续的，合同无效。房屋买卖合同标的物所有权转移，以买卖双方向房屋所在地房管部门办理所有权转移登记为标志。否则，房屋买卖合同不能生效，房屋所有权转移的法律效力不能发生，即使房屋已经实际交付，也是无效的。因此，只要房屋没有正式登记过户，即使出卖人已经收取房款并将房屋交付给买受人使用，当事人仍然可以主张合同无效。
三是产权主体有问题，合同无效。出售房屋的主体必须是房屋的所有权人。出卖他人房屋而无所有权的，其买卖行为无效。房屋产权为数人共有的，须经共有人同意方可出售。出售共有房屋时，必须提交共有人同意的证明。
四。侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出售共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。业主出售出租房屋时，须提前3个月告知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。房屋所有权人在出售房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告房屋买卖合同无效。
五、单位违反采购规定，合同无效。机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。因特殊需要确需采购的，必须经县级以上人民政府批准。单位违规购买私房的，买卖关系无效。
相关合同范本、销售合同的定义(什么是销售合同)、英文销售合同、标准商品销售合同、货物销售合同、车辆销售合同和水果销售合同
不及物动词买卖存在欺诈，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评估标准，约定价格，经房屋所在地房管部门同意后方可生效。合同生效后，双方不得无故毁约，应按合同约定的价格、期限和方式交货。但出卖人欺骗、隐瞒房屋质量的，或者生效后发现质量问题的，买受人可以要求与出卖人重新协商价格。如果协商不成，可以向法院提起诉讼。
七、非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》，下列房地产不得转让(包括出售):
1.以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产转让条件的；
2.司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3.依法收回土地使用权；
4、共有房地产未经共有人书面同意的；
权属有争议的；
6.未依法登记领取权属证书的；
7.法律、行政法规禁止转让的其他情形。
