目前，您在签订商品房买卖合同时，最好使用建设部和国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本。由于示范文本是由政府机构制定的，它平衡了开发商和购房者的权利和义务。因此，使用示范文本签订合同有利于保护购房者的合法权益。但是，我们决不能认为通过了示范文本就万事大吉了。即使采用示范文本签订商品房买卖合同，在购房时也要注意以下问题。
1.图书订阅的问题。目前，在商品房交易过程中，很多开发商都要求购房人在与购房人签订正式的商品房买卖合同之前，必须签署认购书并支付认购款。要求开发商签订认购书一般有两种情况:一种是开发商销售的房屋未取得预售许可证的，以内部员工认购的名义销售，俗称内部认购；另一种情况是开发商已取得预售许可证或已出售现房，开发商为购房人保留预留房源。作为交换，购买者需要签署认购书，并支付一定金额的认购款。购房人在规定时间内不想买房的，可能无权返还已支付的认购款。
第一种情况，由于我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》明确规定，未取得预售许可证不得预售商品房，根据我国《合同法》第二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因此第一种情况在法律上无效。然而，2003年4月2日最高人民法院公布，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称最高法院解释)于2003年6月1日起施行。第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但诉讼前取得的商品房预售证书可以认定有效。根据这一条，在取得预售许可证之前签订的认购书，如果开发商在买受人起诉之前没有取得预售许可证，肯定是无效的；如果开发商在购房者起诉前取得预售许可证，那么认购书的地位将与已取得预售许可证或已出售现房的开发商相同，即认购书的性质与下面要讨论的第二种情况相同。
第二种情况，认购书看认购书是否符合合同成立的条件，主要看合同条款是否完备。最高法院解释第一条规定:商品房认购、订购、预订的协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，出卖人已经按照约定接受购房款的，应当认定该协议为商品房买卖合同，必须具有法律效力。但在实践中，大多数认购书并没有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。这些认购书的法律效力如何？最高法院的解释没有做出明确规定。笔者认为，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容的认购书，不能从最高法院《解释》第条的规定中推导出来，因此不会产生法律效力。但如果认购书只规定了房号、面积、价格等条款，则认购书不符合合同的基本条款，不具有法律效力。
2.补充协议。商品房销售过程中，除了开发商与购房人根据示范文本签订商品房买卖合同外，还需要购房人签订补充协议，补充协议内容较多，由开发商的专业律师提前拟定。此类补充协议往往包含许多对买受人不利的条款，如交付时间的确定、不可抗力条款的解释、共用面积的确定和分摊、基础设施和公共配套建筑的开发利用等。，甚至包含很多针对开发者的免责条款。例如，有的开发商在补充协议中约定:“政府部门延迟批准相关文件，市政设施延迟审批和安装，导致开发商不能按期交房的，开发商有权按照实际受影响的时间延迟交房，而无需承担延迟交房的责任。”由于补充协议大多包含建筑、房地产、法律等专业术语，普通购房者很难完全理解。所以购房者不要急于和开发商签订补充协议，先把补充协议拿回来，咨询专家，找出补充协议中不合理的地方，进行修改。同时，由于补充协议是由开发商起草的，保护购房者的条款很少。因此，应该在专家的指导下，在补充协议中加入保护购房者的条款。如果开发商不能满足购房人的合理要求，那么购房人最好不要与开发商签订补充协议。
3.销售广告的问题。开发商为了宣传推广自己的商品房，一般都会发放售楼说明书，发布商品房销售广告，做出很多承诺。从法律的角度来说，售楼说明书、广告等。是否都是开发商向不特定对象散发的介绍其商品房的文字、图片资料，主要是为了美化商品房的形象和优势，远非商品房买卖合同的基本条款。这种广告在法律上一般被视为要约邀请，不能直接作为合同的内容。对于开发商的虚假广告行为，买受人虽然不能依据合同要求开发商承担违约责任，但可以要求开发商承担发布虚假广告的责任。根据广告法的第一部分
三
第七条、第三条规定，发布虚假广告，欺骗、误导消费者，损害购买商品或者接受服务的消费者合法权益的，除承担行政违法责任外，还应当依法承担民事责任。因此，如果购买者发现自己受到虚假销售说明书或广告的欺骗和误导，应及时向政府有关部门举报，申请查处，或诉至人民法院要求责任方赔偿损失。
同时，国家工商总局发布的《商品房广告暂行规定》也规定了房地产广告的原则、事项和禁止内容，购房者也可以根据暂行规定查阅销售广告。
但为了避免不必要的麻烦，购房者最好在签订合同时要求开发商将广告的承诺内容写进双方的协议中，使其成为合同内容的一部分，以便在广告名不副实的情况下起诉开发商违约。
4.样板房的问题。目前，在商品房销售过程中，开发商都要设置样板间或样板间。买家入住后发现房子和样板房有差距。当购房者要求退房时，开发商认为样板房不是“样板房”，也不是“样板房”，设置的目的是为了推广商品房。购房合同中并未约定商品房与样板房不一致时，购房人有权退房，因此购房人无权要求退房。事实并非如此。《商品房销售管理办法》第三十一条明确规定，开发商设立样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装饰是否与样板房一致。不作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。开发商未予说明，导致买受人因重大误解订立商品房买卖合同的，买受人可以依据《合同法》关于重大误解的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除购房合同(买受人可以选择变更或者解除购房合同)。
还有质量问题。部分购房者认为，该商品房竣工后已经通过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才能交付使用，因此该商品房不应该存在质量问题。而且根据相关法律规定，开发商在交付商品房时，还应向购房人交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这两本书已经对商品房的质量细节进行了规定，是购房合同的重要组成部分，所以不需要在合同中对商品房的质量进行规定。但事实并非如此。
商品房竣工验收采取抽查的方式，不能保证每一套商品房的质量都合格。此外，竣工验收的质量标准与买方预期的质量要求之间可能存在差距。至于《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》中关于房屋质量的条款，都是开发商拟定的，重在保护开发商的利益。因此，有必要在购房合同中约定房屋质量。
根据最高法院《解释》第十二条和第十三条第一款的规定，下列情形下，因房屋质量问题，购房人有权请求解除合同并赔偿损失:房屋主体结构不合格，不能交付使用的；房屋交付使用后，经检验房屋主体结构质量确实不合格的；由于房屋质量问题，正常居住和使用受到严重影响。最高法解释第十三条第一款规定，交付的房屋存在质量问题，出卖人应当在保修期内负责维修；出卖人在合理期限内拒绝修理或者拖延修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。修理费用和修理期间造成的其他损失应由卖方承担。
总之，在签订商品房买卖合同时，不要着急，尽可能多的咨询专业人士，这样才能签订权利义务对等的商品房买卖合同。
