来源:大湾楼市
曾经在一本书上看过一句话:建筑是组织人的生活方式；
我简单模仿了一句:户型就是组织人的室内生活场景。
好了，“温柔点”完成了。
接下来，是白话。
户型，房子的意义是什么？
从自住的角度来说，可以让你住的更舒服。
从保值增值的角度-
户型是一套房子实现交易的点睛之笔。
城市、区域、板块、配套都是从外面能看到的共同特征，你还有其他的。
户型是交易的最后一个环节。只有下家走进来的时候才能看到。当你看到它时，你可以感知和想象它。想象一下就可以下单，交易。
决定了公寓的类型-
同样的板块，同样的小区，同样的价格，别人代替你选择它？
举一个不恰当但恰当的例子。
房子的交易就像是网恋的一次仓促，户型是仓促前的最后一次见面。
看的不错，去了整整一季。
看不好就分道扬镳。
今天和大家聊聊这篇文章:什么样的公寓才是好公寓？
户型的本质是什么？
作为一个去过很多售楼处的购房者，请闭上眼睛回想一下。平面图上一般有哪些功能空？
正常情况下，公寓有七个功能模块:玄关、客厅、厨房、餐厅、阳台、卫生间、卧室。
为什么会这样呢？
回想一下你的家庭生活-
下班回家，你会在玄关换上你在家穿的鞋子吗？你会和你的孩子在客厅玩吗？
你的爱人会不会带着围裙在厨房给家人做好吃的，然后一家人在餐厅享受美食？
吃完饭，你会从封闭的阳台看窗外的城市夜景吗？
睡觉前，要不要去卫生间洗个热水澡，然后去卧室睡觉？
那么，户型的本质是什么？
——满足居民正常生活需求。
但是，但是，但是！
大多数情况下，你正常的生活需求在你选择的公寓里是无法完全满足的。
为什么？
因为房企在户型设计的过程中，首先考虑的是:如何让项目最赚钱，卖得最快。
-应考虑容积率、限高限低、建筑密度、外部景观等诸多约束；在约束下，户型肯定会有功能和舒适度的牺牲。
所以，所以，所以！
一开始，我不得不给你泼冷水:
户型的本质就是你永远挑不出一个“完美”的户型。
既然没有完美的公寓，我们就要做出选择。
接下来，重点来了！
以下是你在选择户型、做出取舍时，应该尽量保证和重点筛选的“多维度”。
维度一:户型格局。
我们常说好的户型应该是:方形布局，通透性好。
正方形是一种什么样的图案？
是方方正正不缺角吗？
扯淡！
公寓真正的平方尺寸是指公寓的进深和宽度比例在1: 1到1: 1.5之间。
-bay，指东西向的宽度；深度是指南北方向的深度。
如果南北方向的深度是10米，东西方向的宽度应该是10-15米。
进深大，开间小，户型太窄太长，会影响采光通风；深度小，宽度大，会影响室内保温。
我们常说，一个好的户型，良好的通透性也很重要。
什么是渗透性好？
简单来说就是八个字:对面通风，厨房明亮，健康明亮。
如果做不到对面通风采光，最好保证相邻两侧的采光，最差的是只有一侧有采光通风；相对于厨房卫生间，湿度比较重，最好有独立的照明和通风。
以上三个单元-
第一张图是“对面通风最好，明厨亮卫”；
第二张图是“最好保证相邻两边的采光”；
第三张图是“单侧采光通风最差”。
以上是格局维度的“好户型”:高宽比1:1-1:1.5，通风相对，厨房明亮，卫生明亮。
好了，落地后，这里有以下两张平面图。
——左侧宽阔，通透，采光好，格局好！
——右侧南北狭长，通风不好，单面采光，格局差！
二维:空布局。
我们买房的时候，置业顾问经常说:这个户型空很合理。
空之间怎样的布局才算合理？
动静分区，动线清晰。
动区是指客人活动频率高的空房间、厨房、卫生间；
静区是指:空私密性高的房间，比如卧室；
动线是指室内生活场景中人的移动路线。动线有三种:活动线——卧室周围，强调隐私；移动家务线——围绕家务，主要涉及厨房；访客动线——围绕访客，主要涉及客厅，但尽量避免与住宅动线、住户动线交叉。
一个好的户型，要尽量保证动区和静区互不干扰，多条动线互不交叉。
比如上图！
上面三张图——
左边动静划分明显，三条动线独立存在；
中间动区和静区交织，三条动线基本独立；
右图中，动区和静区交织在一起，三条动线很容易交叉。
应特别强调:
动静分区是相对的，没有动静分区的户型不等于差户型，要结合实际需求。
如果是it家族遗传，父母需要带着孩子过来住，那肯定是中图的大横厅公寓；如果是it家族遗传，孩子已经上学，右边的四叶草公寓更合适；如果是三口之家，左图横厅户型足够了。
维度三:户型大小。
关于户型，标准极其统一:当然是越大越好。
-客厅一定要大，主卧要大，书房要大，卫生间厨房不能小！
但是，但是，但是！
在简单的统一标准下，它面临一个巨大的问题——
你不算太厚的钱包，似乎总是达不到“越大越好”的要求。
这个时候就会有取舍。
下面这张图很重要。
——这是不同户型对应的各种功能空之间的最佳尺度。
影响户型的变量很多，比如面积大小，设计规格等。近年来，设计理念逐渐改变。流行把客厅设计成横厅，客厅、餐厅、厨房一体化设计，优化空的尺度。
此外，从购房者需求角度分析户型:刚需户型对于空之间的功能结构和使用效率最为重要，户型满足基本居住需求；首改户型的尺度优于刚需户型，但只能平衡功能尺度和舒适度；重新换户型注重居住舒适度，空之间尺度宽松。
维度四:礼品区。
市面上最常见的赠送区域有:半封闭阳台和全部飘窗。为了增强户型的竞争力，户型将增加阳台面积、飘窗面积以及大玻璃飘窗的户型亮点。
不过也要对礼品区保持清醒，防止上当。与其盲目接受捐赠面积，不如从生活场景考虑捐赠面积的实用性。
那些鸡肋的赠送面积，往往只是开发商提高得房率和户型溢价的一种手段。购房者不仅损失了套内面积，还要多付房款，成了大输家。
另外，户型赠送面积受本市住宅设计规范控制。有的城市明确限制阳台赠送面积，但不限制飘窗。所以在一些项目中，要提高户型的竞争力，一个户型可以给多达五六个飘窗。
但是要注意真假飘窗的区分。真正的飘窗突出墙面，底部挂空，才是真正的礼品区；假凸窗，和建筑外墙在一个平面上，是假赠送。
平面图是平面的，房子是立体的，生活场景生动具体。
看户型不能停留在静态的平面上，还要有立体思维。应充分考虑户型的平面拼接方式，尤其是核心筒结构位置的影响。
核心位于公寓平面的中心部分，由电梯井、楼梯、通风井、电缆井和一些设备间围合而成。售楼处的平面图一般只显示平面图，不显示核心筒结构。
其实会影响邻里关系，影响居住体验，影响日常出行路线。比如你家入户门对着电梯门，晚上一个人回家开门。突然背后传来砰的一声，电梯门打开了。你慌了吗？
站在普通购房者的角度，如何找到自己喜欢的好户型？
首先，不要异想天开。进售楼处之前，先搞清楚自己钱包的厚度。
户型，没有最好，最符合你经济能力和生活需求的才是最合适的。市面上有很多你觉得不错的户型，但更多的是你觉得不错，买不起的户型。
其次，一定要搞清楚自己真正的购房需求，通过户型实现什么样的室内生活场景。
把真正的居住需求放在户型的各种功能空中，然后看它们能在多大程度上互相契合。如果公寓功能空符合真实居住需求，就是好公寓，反之亦然。
最后，一定要眼尖，多了解房子。
弄清楚钱包的厚度和真正的需求，剩下的就是找个买得起的房子，逛逛售楼处；高频看房，反复比较意向户型，然后决定选择。
最后，抛开公寓价格和个人喜好的因素，我们从公寓层面梳理出一套好公寓的基本原则:
格局方正通透，高宽比1:1-1:1.5，最好有对向通风，厨房明亮卫生明亮；
布局适当，动区和静区不受干扰，多条动线不交叉；
空规模合适，刚需户型功能性强，第一户型好，第二户型舒适度高；
赠送区域合理实用。
