导语：年底了，回顾昆明楼市今年的市场，发现增加的新盘不少，还有部分新盘也在赶来的路上。
昆明主城1-10月新增30余新盘据昆明楼市不完全统计，1-10月份，昆明主城共有30余新项目入市销售。相比昆明主城区约160个在售项目，占比近两成，比重不小。整体来看，项目多数集中在盘龙区、官渡区和五华区，呈贡区较少。其中，二环内的新盘有融创人民路1979、融创春城書院、拢悦、俊发俊尚峰、翠湖一品五个项目，交通方便，配套成熟。北市区项目大多在北三环外，最早入市的是美的云璟，最晚入市的是10月30日开盘的青年说。东市区和西市区各有三个项目，其中大华东西各有一个项目，均是城改大盘。南边的项目则主要分布在巫家坝和经开区。其中，巫家坝除了已经面世的四个项目，后期还有西派城樾和招商的新项目会入市。除了已经入市销售的项目，昆明楼市还有近20个新项目还没有入市销售，其中春城玖號、京江隐翠、北京路9號等项目早已亮相，一直在等待取证销售。
而今天我们要写的则是近期过规或有新动态的新盘，包含东原印江山、众安白马御府、俊发星辰俊园和阳光城檀熙花园。
众安白马御府白马御府项目位于西山区云兴路西山区实验中学西侧。该项目属于西山区老鸦营村城改项目，2010年就已启动拆迁，但过程却相当坎坷。刚开始这个城中村改造项目是由新都昌负责，但2017年由于资金链紧张退出，2019年众安又以6.39亿元的价格竞得项目用地。说到众安，很多人会感觉很陌生，因为此前昆明并没有众安开发的项目，白马御府是他入昆的首作。项目早于去年年初就过规，但由于种种原因，项目一度被搁置，直到今年10月16日项目才开放售楼部和样板间。根据过规信息，项目分两个地块开发，北侧B1地块是商品房，南侧C地块则要建回迁房。项目总占地面积约52亩，其中，B1地块占地约41亩，规划有6栋高层住宅（总高23-30层）、1栋商业，容积率4.66，绿化率38%；C地块则规划有2栋回迁房。回迁房与商品房分两个地块单独开发管理，互不干扰。项目主打改善，户型比较大，首推的6栋房源户型建面约140-160㎡，均为2T2户设计的板楼，采光通风较佳。（建面约160㎡户型客厅）
小区周边多是老旧小区，生活环境相对复杂，但作为周边的唯一高层，视野会比较好。项目工地现场，正常施工中，首开的6栋房源已大致建到3层。
阳光城檀熙花园阳光城檀熙花园位于西山区福海街道陆家社区，东至规划12号路，南至高朱新村，西至怡康温泉花园，原是凤凰御景的二期用地。2013年昆钢与楷丰地产合资成立了昆明博宇，共同开发凤凰御景二期项目。但后面由于昆明博宇资不抵债项目一度停滞，后面一度也传闻招商会收购二期土地，但在去年5月29日，却是阳光城以2500万购买了昆明博宇房地产开发有限公司50%股权（原为昆钢持有），与昆明璞原地产共同开发凤凰御景二期项目。根据交易文件，为确保拆迁顺利进行，阳光城还需向西山区福海街道办事处及永昌街道办拆迁指挥部支付 2.5亿元的征地拆迁补偿款。据悉，凤凰御景二期包含了A2、A4、A5、A6四个地块，面积有百余亩，截止到现在凤凰御景二期的拆迁工作仍未全部完成。10月底，项目A4地块已经过规，总占地65亩，总建筑面积约290339㎡，规划有10栋高层住宅（总高26-33层）以及部分配套商业，容积率4.92，绿化率45.16%。项目旁边是金坤世纪、金坤尚城的二手房小区，周边道路相对拥挤。对面就是师大附小金牛校区，往东走300米左右是书林一小福海校区。项目现场有不少的渣土运输车进出，正在进行渣土清理，按工程进度来看，年前上市的可能性较小。
东原印江山
东原印江山位于西北新城，是继中铁芙蓉1891后西北新城今年新面市的第二个项目。今年4月，东原集团以16.18亿元竞得昆明西北新城新飞林地块4宗土地，含两宗商住混用地、一宗商业用地及一宗住宅用地。根据9月底过规信息，目前只有10号地块过规，占地面积约56亩，规划有4栋高层住宅（总高24-27层）、8栋叠拼（总高7层）以及1栋商业，容积率2.6，绿地率37.75%，引入东原印系中高端产品，将打造西北新区比较稀缺的低密高端楼盘。项目距离4号线金川路站900多米、距离阜外心血管医院900米左右、对面就是红旗小学上悦天地校区。虽然片区内目前人气不算旺，但各种配套都已经慢慢兑现，未来将是一片繁华景象。项目目前有一部分的社区配套已经兑现，外围的儿童游乐区，小区的银杏大道都已经可见，首开的高层楼栋也可以看见其建设情况。
俊发星辰俊园俊发星辰俊园位于龙泉路与沣源路的交汇处，属国博板块。今年5月24日，俊发以4.99亿元底价拿下面积约110亩的茨坝村城改商住混合用地，成交楼面价约1686 元 /㎡。项目周边还有龙泉路沿线最大的千亩城中村——麦溪村，将由万科和同德主导开发；由俊发和云南伦华地产联手开发的上庄村二期项目；融创在龙泉路沿线首作云南农业大学旁的昆机片区“三旧”连片改造项目。不得不说，这一片区作为昆明旧改的“主舞台”，未来将有更多看点。项目目前还没有过规信息，但从销售展厅了解到项目共规划有11栋高层住宅、1栋公寓和1所幼儿园。项目毗邻长虫山景区，对面是规划的国家植物博物馆，小区外还有一个市政公园，周边绿化环境不错，居住比较舒适，目前周边缺乏配套，生活稍显不便。项目周边已经围起来了，可以看到内部在施工，但工程进度具体如何不清楚。但项目11月就会开放售楼部，进度还算快的。
四纯新盘PK，你更看好谁？就区域来看，白马御府属于市二环内中心区域，区位上有绝对优势，商业、教育、交通等配套都比较成熟，生活方便；檀熙花园所在的双塔区域离市中心很近，各项配套也比较成熟；东原印江山位于西北新区，近几年这一片区发商业、医疗、教育等基础设施呈现迅速；俊发星辰俊园位于茨坝片区，是昆明北延最前端重点区域，未来潜力巨大。学校配套方面，根据拿地要求和过规情况来看，只有东原印江山、俊发星辰俊园两个项目有幼儿园的配套，主要依靠片区内的教育资源；地铁配套方面，白马御府离地铁最近，300米左右可到达5号线五华区体育馆站，其次是东原印江山，距4号线金川路站900多米，其他两个项目则远超1km。根据上表数据，单纯从用地指标看，东原印江山的居住品质最高。从产品上来看，除开阳光城还没有产品信息，其他三个项目中，白马御府主要是改善产品，最小面积140平米；东原印江山则改善与刚需兼顾；星辰俊园主打刚需产品。重点从价格维度来看，目前，四个项目均未开盘，所以价格都只是预测。参照四个项目周边的价格，白马御府最近的新盘项目隆盛府，均价2.2-2.4w/㎡，但白马御府是首开，价格应该会比隆盛府的价格低一些；檀熙花园离润城比较近，目前均价在1.9-2.1w/㎡，不过润城是有名校加持，溢价能力相对较强，因此檀熙花园的首开价格或许会更贴近润城的低价区间；东原印江山紧邻上悦天地，高层均价1.4w/㎡起，印江山的高层价格差不多，叠拼由于稀缺性，没有可参考目标；而俊发星辰俊园根据置业顾问介绍，首开价格可能在1.37-1.4w/㎡。综合前面所说的区位、产品和配套，并结合周边在售项目价格来看，东原印江山的叠拼产品是品质改善的首选；而白马御府的区域和配套有优势，比较精英改善阶层；俊发星辰俊园面积小、价格低，更迎合首次置业群体的需求。当然，这四个新盘各自有着不同的优势与不足，具体怎么选还得根据个人需求来决定，至于未来市场接受度如何，价格可能才是决定性因素。
