番禺 | 远眺万博
觅食最好有地胆带路，买房是不是更需要大佬指路？
我说的大佬，可绝对不是自诩。我们只是房产行业的从业者，真正的大佬散布在民间，轻易不展露。他们对于某个区域的深度了解，是最有参考价值的。我认为我有责任，在自己接触吸收之后，也主动挖掘展现给大家分享，同时形成交流的环境，这不是大家关注那么多信息想要得到的吗？今天要说的是番禺万博，篇幅很长，值得收藏。
万博商圈笋盘你漏掉了吗？宜商宜居更刚需--近享万博商圈商业配套
--临江而居成熟社区环境
--华南板块优质学位加持
最近越秀和樾府低调开盘，搞了一个“VIP专场活动”，340多套房源一下子认筹完，不得不说万博商圈的火热程度一点也不亚于天河、黄埔等热门板块，目前番禺领涨的区域就集中在万博商圈附近。
华南板块自2000年陆续开发了好几个大型楼盘：锦绣香江、华南碧桂园、星河湾、锦绣银湾、华南新城、万科欧泊、雅居乐等组团，产品各异、户型种类多，几个大盘关注的媒体和房客也不少，个别盘的价格已经开始突破5万。最近，帮一个朋友出手万科欧泊一套90多方的房子，这套房源曾以420万挂牌将近一年都未售出，最近两个月带看量激增，涨价到458万，购房者只看了一眼，连价格都不还就买了，我也是感叹，这火热的程度真会好好烧一阵。
万科欧泊和几个大盘的优缺点之前的文章已经有分析过，不少网红盘炒热，跟社区居住氛围、业主网络群带动有很大关系。目前万博商圈领涨的楼盘价格已经不菲，甚至有些已经达到天河、海珠部分板块的价格，我觉得如果不是有计划在番禺万博工作的购房者，真的要慎重选择，毕竟以番禺的人才政策和区域定位，很难达到房产太高的价值，投资也是有一定风险，毕竟万博商圈驻扎的海大、YY等公司体量和珠江新城、金融城、琶洲相比还有较大差距，今后带动的就业量也还是有限。
如果从自主兼顾板块投资的角度，我带大家去踩一下万博商圈附近被很多客户遗漏掉的三个楼盘：锦绣银湾、滨江绿园、丽水湾。这三个盘目前万博溢价还没有那么明显，虽然最近的成交量都在攀升，但对于刚需客、自住型买家，2.6-3.7万的单价可以选择到很多不同的产品，非常值得在万博商圈整体普涨前买入。
1、西班牙古典融合地中海建筑风格：锦绣银湾这个盘是由敏捷地产开发，占地约150亩，楼龄是2009年-2013年陆续建设，小区南面为别墅住宅，北向一线临江为高层住宅。小区的别墅区和洋房是互通的，围绕别墅区有600米的环形道路，可供住户休闲散步。江景洋房由4座18层-28层的塔楼组成，80%以上单位拥有一线江景，70%以上户型为三房单位，户型涵盖106方2房到209方的5房户型，还有部分顶楼和一楼复式单位，建筑呈单排排布，错落有致，视野无遮挡。
整个小区空间形态南低北高，北临江，南向阳，通风自然采光良好。外立面呈现为白墙红瓦蓝框，十年以上楼龄也不显旧，园林绿化水溪穿绕环流，养生怡情。由于早前开发商规避政策，后期开发的3、4座有很多是两个房产证，物业为敏捷新生活物业，小区管理比较严格，物业比较尽责。
本次踩盘了一套158方的四房单证物业，是小区少有放卖的单证四房，业主因为腾名额所以降价出售，单价3.3万一方，加上税费约3.6万元，相比万科欧泊5万、雅居乐单价过4万的四房单位，很适合有二胎或三代同堂的家庭。这种158方四房户型可以说是该小区的最好户型，南北两个朝向，均无前后遮挡，空气十分对流，站在客厅中央，徐徐的凉风吹在身上，感觉十分凉爽透气。
南向阳台望出去可以看到小区的幼儿园，据说是片区最好的双语国际幼儿园，很多周边小区的业主都想争着进入。在外围看了一下，幼儿园环境十分优雅温馨，外籍教师在操场上用全英文为孩子们教学，幼儿园还配有音乐舞蹈室、钢琴房、游泳池和大型游乐场等设施。这套房的北向可以望到一点江景，距离马路较远，比较安静。
很多人担心，买超过144的房产除非满五唯一，一般都要交不菲的豪宅税，怎么看这个问题呢？其实从最近热卖的越秀和樾府我们就能看出房子今后的发展趋势。越秀和樾府位于万博和长隆中间区域，并非最靠近万博的楼盘，单价从4.4万到5.6万不等，面积越大、户型越好的一梯两户房源单价更贵，这也印证了一点，越好的楼盘、越大越优质的户型单价只会越贵。有些购房者在购房时老是盯着豪宅税的问题，千万不要以为要交豪宅税，那些优质的盘源就会降价的和天地层的房子一样的价格，一分货一分价钱，你付出了相应的价格，才有可能享受到更高的生活品质。
买锦绣银湾也有个要注意的问题，就是前面提到的两个房产证的盘源，这类盘源通常总价和单价都较低，相比只有一个房产证的同类型户型单价要便宜几千元，中介也往往会以总价低、税费便宜忽悠买家购入此类物业。但此类物业如果一直持有自住或出租倒也无妨，但是投资或今后一旦有需要出售，面临的接盘侠将会十分有限，毕竟要一下提供两个购房名额的还是少数人。
2、刚需上车小盘：滨江绿园这个小区是番禺本土的顺成房产公司开发的，楼盘没有什么大的名气，属于刚需上车小盘，在锦绣银湾南门的对面，房价也是比照锦绣银湾打七折。小区共分四期组团，2005年入住，第一期绿叶居为11栋多层楼梯房，第二期绿翠居和绿雅居为7栋多层楼梯楼，第三期绿馨居和绿涛居为12层的电梯房，第四期绿海居和绿悦居为电梯房，第一期和第二期部分楼梯房已加装电梯。
户型及面积有63-196平方的2-5房。中小面积单位，尤其是2房、小3房比较多，性价比高、产品实用。这个小区生活也是十分便利，小区出口和外围有许多商铺，临近小区还有一个大型超市和菜市场，但是小区的物业维护就差一些，而且停车位也是比较紧张。这个小区推介81方左右3室2厅的刚需上车盘，总价不高，非常适合首次置业而资金预算有限的购房者。这个小区也是附近成交量很大的一个小区。
3、小学旁的善居之地：丽水湾小区是属于早期富丽家园开发的最后一期楼盘，占地59万平方米，建筑面积13万平米，2003年入住，总户数1200多户，绿化面积15万平方米，车位500个。小区大门100米处就是富丽小学，500米处就是富丽中学。周边配套十分成熟，小区闹中取静，绿化非常好、人车分离。
它也是刚需盘，大多数都是本地和在海珠上班的人居多，很多购房者看中这个小区的居住氛围，很多都是一住就十年，小区内有普惠性民办幼儿园，小区门口100米就是富丽小学，这个也是番禺北片为数不多的老牌小学之一。这个小区放盘量贝壳上有34套，不算多，特别是那些户型、朝向很好的房源基本上几年都没有放出来一套，因为居住的很舒适，很少人放盘，踩盘发现大多数都是一楼或者靠近南、北两条主干道的临街盘源。仅有2-3套南向望小区和别墅区的东向居中楼层在放卖，奇货可居。推介一套丽泽居东向望别墅区的中楼层98方盘源，十分安静，避免了小区外围道路车噪和小区内部操场的喧哗声，采光通风都比较好。
三个楼盘优缺点分析：优点：
学位相对于整个万博商圈处于中上水平。锦绣银湾设有国际幼儿园（民办），丽水湾也配套有普惠制民办幼儿园。3个小区对口的都是公立九年一贯制学位，其中富丽小学的生源较好，全部是对口富丽社区几个居民小区，对口直升的富丽中学配套齐全，是省一级学校，近年来达到番禺区重点高中录取线保持在70%以上；富丽小学，富丽中学距离3个小区的距离都十分近，非常方便小孩上下学。
区位交通比较便捷。距离万博商业中心万达广场仅4公里路程，驾车10分钟；距离三条通往广州天河珠江新城的番禺主干道入口都是约1公里路程（华南快速、新光快速、105国道洛溪），日常情况下15分钟可以到海珠区琶洲、东晓南、中大布艺等地，30分钟直抵珠江新城，相比万科欧泊、雅居乐等小区在驾车通勤广州市中心上便利度更高。小区距离地铁三号线大石站、厦滘站1.5公里，到珠江新城要5个站。
周边配套比较成熟。小区周边沿江路有8公里绿道，骑车跑步十分便捷；5分钟步行范围有大型超市、电影院、综合菜市场、建华汇等商业综合体，居住配套十分便捷。
不足：
1.距离地铁口的距离都不算很近，且三号线比较拥挤，早晚高峰期上车不容易。
2.楼龄有一定年限，周边配套已成熟，再建大型商业体的可能性较小。
总结这几个楼盘更适合家庭在天河、海珠上班又有在番禺市桥、万博上班的群体，处于中间位置，既可以享受成熟的居住和学校配套，距离市中心和万博中心都两边都比较便利，且更具性价比。
我一朋友就前年入手长隆板块某府，后面后悔不已，除了房屋新居外，周边配套和学校都无法和这三个盘比拟，准备重新购置。现在自媒体时代的风口，很多房产自媒体都从整个广州、整个板块、甚至某个楼盘的优劣去分析，从购房消费者的需求角度出发，推介合适的板块和盘源，更能满足消费者自身个性化的真正需求。
小赵漫谈：读完全篇3000+字，以及亲自拍摄的实景图，你觉得这条内容值多少钱？其实稿费和投入是根本不成正比的，钱不是重点，重要的是成就感，也就是你们的反馈。文中推荐的几套房，全部都是在售状态，感兴趣的朋友找我联系对接。接下来我会继续为大家邀请各方大佬献言，大佬们你在哪里，支持我的掌声在哪里？
