近两年内卷这个词在很多领域出现，其实在楼市当中也有较为严重的内卷。
南京是江苏省会城市，也是全国副省级城市，其城市能级相当高。自去年初南京都市圈成为顶层设计，将联动周边8个城市一起发展，涉及到的人口超过了3,000万人。
所以说南京是一座非常前程远大的城市，正是由于这座城市潜力相当大，也促进了周边城市的年轻人选择在南京这座城市创业，有了一定的成就，也会选择在南京安家。
当然随着南京经济的发展以及南京的人口越来越多，现在的南京楼市房价也越来越高。
现在的南京房价早已站在了全国前10位，整个南京地区平均房价大约为3.48万，在全国300多个城市当中处于第8位。
这样的房价对于普通的刚需群体来说，基本算得上是天价，但对于南京这样的热门城市来说，或许这样的房价与同等水平的城市也是相近。
所以说城市越来越好，发展水平差不多的，城市楼市的房价其实也存在一种内卷行为。
南京地处长三角核心区，而在整个长三角核心区内涌现了多座经济重量型的核心城市。
比如位于江苏省范围内的苏州市，其经济总量在长三角仅次于上海，高于杭州、南京等中心城市。
比如位于浙江省范围内的杭州市，其经济总量在长三角排名第三，低于苏州，高于南京市。
以2021年为例，上海共完成经济总量4.32万亿，在全国所有的城市当中排名第一。
苏州共完成经济总量2.27万亿，在全国所有城市当中排名第六。
杭州共完成经济总量1.81万亿，在全国所有城市当中排名第八。
南京共完成经济总量1.63万亿，在全国所有城市当中排名第十。
我们可以看出苏州、杭州、南京等三座中心城市，其经济总量差距呈梯队化发展，但这三座城市其经济的发展水平均在全国处于前10位。
正是由于南京这座城市其发展水平较高，所以推动了周边的一些年轻人选择到南京这座城市安家，拉高了南京楼市房价。
截止到2020年12月底，南京市的常住人口达到了931万人，相比于10年以前南京市的人口增加了131万。
这样的人口增量应该说是很大的，当然南京是一座全域城市化的城市，其城市化发展水平一直走在全国城市的前列，更是在江苏省排名第一，处于遥遥领先的位置。
由于南京市人口的大量增加，也推动了南京楼市者的大幅上涨，，对于现在的南京市各大城区房价，也存在一定梯队化发展态势。
整个南京地区的管辖面积大约只有6586平方公里，这样的管辖面积在全国的省会城市当中处于中等偏下的位置，相对来说“南京城”并不大。
但这些年南京市的城市化率相当高，截止到2020年初，南京市的城市化率就已经超过了83.2%，应该说这样的成绩，在全国所有的城市当中也是处于非常靠前的位置。
由于南京市的人口高度聚集，也推动了南京各大城区的发展。
不管是南京的老城区鼓楼区、秦淮区、玄武区，还是南京这些年大力推进城市建设的浦口区、江宁区、雨花台区。
这些城区的人口都在大幅增加，当然这些城区的配套设施也越来越好，对于当地的楼市房价近些年上涨也是相当的快。
现在南京楼市房价最高的城区主要是南京的鼓楼区与建邺区、玄武区。这三座城区的房价处在南京前三位。
现在鼓楼区平均房价达到5万，这样的房价在江苏省所有的区县当中也是排名第一。
当然对于南京重点建设的建邺区，平均房价也达到了4.93万，与鼓楼区的房价差距仅有700左右。而紧跟其后的玄武区，平均房价也达到了4.64万。
我们从南京这三大城区的房价也可以看到，这三大城区的楼市或许面向的并不是普通的刚需群体。
当然核心区的稀缺性也会催生土地价值的攀升，而对于绝大多数的改善家庭来说，更愿意选择到城市更为核心的区域安家，毕竟能够在这些区域能够享受到城市最好的配套设施。
南京还有一座老城区，就是南京秦淮区。现在秦淮区的平均房价约为4.14万，在南京楼市房价当中处于第4位。
秦淮区相比于玄武区，其房价差距在5000左右，尽管两大城区不远，但两大城区的配套设施的确存在一定差距，或许这房价5000左右的差距，也是受到了更多改善群体的认可。
自去年初南京都市圈成为顶层设计以来，南京大力推进各大城区均衡发展。
现在南京雨花台区、栖霞区的房价相近，这两座城区的房价分别为3.35万、3.3万，位列南京楼市房价的第5位与第6位。
如果放在10年以前，或许很多在南京工作的人很难想象到这两个城区的房价能够高达如此水平，毕竟在10年以前，雨花台区和栖霞区仍然有很多小区的房价处于万元以下。
仅仅10年的时间，这两座城区的房价攀升较快，而房价的涨幅并没有低于南京的核心城区。
现在南京市人口最多的主要是江宁区和浦口区，其人口增量都处于南京的前三位。
江宁区是南京人口最多的地方，常住人口超过一百九十二万人，而江宁区地处长江以南是很多新南京人重点选择的区域，过去10年时间，江宁区的人口增量超过七十七万人。
由于江宁区的人口巨增，现在江宁区的平均房价也达到了2.8万，在南京楼市当中处于第7位。
浦口区是南京人口第二多的区域，常住人口达到117万人，而过去10年时间浦口区的人口增量也达到了四十六万。
巨量的人口涌入浦口，所以推动了浦口区的发展，现在浦口区的房价大约为2.41万，在南京楼市房价当中处于第8位。
浦口区与安徽多座中心城市接壤，而随着南京带动安徽滁州、马鞍山、芜湖、宣城等中心城市发展，浦口区成为更多年轻人选择安家的地方。
对于南京来说，还有三个城区，分别是六合区、溧水区、高淳区。
六合区临近浦口区，另外和扬州接壤。现在六合区的平均房价约为1.69万，在南京楼市房价当中处于第9位。
尽管现在六合区的房价与浦口区差距较大，但随着未来南京与扬州融合发展，或许六合区的楼市潜力不亚于浦口区。
如果说南京楼市房价有便宜的地方，那么就是南京的远城区溧水区和高淳区。
现在溧水区的平均房价约为1.19万，高淳区的平均房价约为0.89万。这两座城区的房价在整个苏南地区都是处于相当靠后的位置，要低于苏州、无锡、常州区域内县级城市的房价。
南京是一座相当不错的城市，各大城区房价差异也较大。
对于任何一个城区来说，支撑楼市房价的因素有土地、人口、经济等三要素组成。
核心城区的土地价值最高，毕竟核心城区寸土寸金，人口众多，其经济发展水平更是第三产业发达。
但对于任何一座城区来说，都有自己的核心商圈，正是由于自己的核心商圈也推动了各大城区实际也有很多小区的房价远远高于平均房价。
比如现在的南京鼓楼区与建邺区很多小区的房价超过了8万，远高于它的平均值5万左右。
甚至这些高房价的小区更是年代久远的老房子，既是楼梯房配套的设施又不好，房价就是高。
所以从这个角度来看，城市楼市房价也存在一定的内卷行为。高品质的小区建在新城区，而高标准建设过后，其房价水平也有所提升。
而对于处于核心区的老房子来说，可能由于学区较好以及周边的生活圈较为完善，也让很多家庭选择这样的房子。
随着城市化发展，南京市的人口会越来越多，当然城市之间的内卷行为，以及城区楼市各大小区的内卷行为，或许未来会淡化。
通过医疗设施基础教育均衡化发展，大力发展多中心、利于城市建设，也利于城市家庭对所在区域的认可。
南京作为长三角的龙头城市之一，不管是在医疗设施还是基础教育、高等教育，南京都具有很大的优势。
尽管现在南京市整体房价偏高，但南京仍然有部分区域的房价还是较为亲民，比如南京这些年大力发展的江宁区以及浦口区。
南京是一座经济飞速的城市，这座城市的发展得到了更多年轻人的认可，而随着南京未来的人口突破千万，以及南京的经济总量占上一个更高的台阶，相信未来的南京楼市会有一定的期待。
个人观点。仅供参考。
