除了房价（上篇已讲），买房怎么挑选城市与区域，这可能是最多人关心的一个问题。目前，几乎每个城市都有这样的分类：老城区、主城区、新城区、开发区、园区、工业区、副城市中心、新城市中心、（生态、科技、文旅、文教、商贸、物流等）区域中心等。这还不是细分，细分的话还有：近郊、远郊、大学城、双城接轨区域、地铁上盖、高架环线、高铁板块、学区等。
我们知道，买房就是买地皮，地皮的价值与否很大程度决定了房子的市场价值与未来空间。但城市那么多，每个城市又有那么多板块，作为买房人，该如何抉择呢？
一、吃透政府规划除了原生的老城区，其他任何一个板块的诞生都来自于城市规划。所以，理解政府对板块的定位、出发点很重要。
1、先讲交通区域类，例如高铁盘、地铁盘、高架盘、高速盘、国道盘等等。
我们首先要明确一点，高铁、地铁、高速这三样，不是随随便便就能由地方政府决定建设的，这“三样”是由地方政府提出，“上层”批准建设的。因此，“三样”存在的意义与价值，约等于板块的发展潜力。这也就是常说的“要致富，先修路”。
那么如何判断这“三样”对区域的有效价值呢？高铁、高速代表城市群联动，一进、一出双联动；地铁代表城市人群联动，主要是内部联动。其中，高速是1小时100公里内城市群联动，高铁是2小时400-500公里内城市群联动，地铁是成熟城市的内部联动，也就是地铁价值大于高铁价值大于高速价值。
而交通出行方式将会成为未来楼盘的核心竞争因素之一，因为随着城市能级的越来越扩大，基础开车出行会变得越来越困难，轨道交通、高铁出行会成为主流，这也是为什么现在很多城市在争着要建地铁的原因，谁先做了谁更可能获得发展优先权与外来人口吸引力。
高架价值略低于地铁，同样是城市环线，但一般处于城市外围；国道盘就不分析了，落后产物了。
2、再讲城市定位类，例如老城区、新城区、副城市中心、新城市中心、细分某功能型区域中心、双城接轨区域、近郊、远郊等。
这里我们首先要明确一点：为什么要有新的城市区域产生？这个非常关键。有些是为了“业绩”，有些是真发展需要，有些是“光头戴帽子没底气”，有些是顺势而为。例如现在多地普遍上马新区，不论大小城市几乎都有至少有1个新区，多的三五个新区很正常。什么空港新城、高新区、文旅小镇、生态科技新城、新工业聚集区、西部大学城、东南新区等。
这一类板块，有没有购买或者投资价值呢？就要看第二点：政府实力。
二、吃透政府实力如何判断这些区域究竟是否有发展潜力呢？四点因素。
1、 刚才提到的交通条件，这是最基础部分。起码做到市内交通完善或待完善、基础配套完备或待完备，否则连这个都做不到，谈何看好未来。
2、 政策力度。明确一点，不是每个城市都有足够的财力、资源去把每一个新城都发展成熟，失败的案例也足够多。怎么分辨？看公建配套、行政配套、金融配套的介入度。如果一个新区，有公建配套先行，有行政机构先行，有金融机构先行，那代表起码力度是有的。现在很多新城版块只是挖个湖、建个路就开始卖地，这种是不应该看好的。
3、 产业结构。一座城市的发展前景很大程度取决于产业，产业则很大程度代表了人均可支配收入与财政收入。假如弄了一个科技新城、物流商贸新城、高新区，却根本没有产业可支撑，那就没有财政能力去继续发展；如果吸引不了产业人群入驻，那就没有人气促进其他行业发展。那规划就只是“纸上谈兵”。
4、 人口。很多城市做了很多新区，东边一个，西边一个，可能还有南边一个，北边一个。看似城市一片生机勃勃，但能否真正按“规划所想”去实现，归根结底看人口够不够、或者5年内人口够不够。上面三点提到的交通、政策、产业，说白了都是“吸引人口”的敲门砖。板块要有人，才能叫板块，否则就是钢筋混凝土的排列组合罢了。
三、但以上四点怎么结合运用？举一个很现实的例子：镇江。
镇江是交通要塞，南来北往很多地方都要经过镇江，因此镇江拥有完善的高速、铁路、高铁路网。但是镇江的房价目前是江苏境内、苏中以南最低的地级市，且常年成交量不高。一江之隔的苏中城市扬州房价比苏南城市镇江平均高出4000元/平，与苏锡常更是不能比。在去年底，曾经普遍有过这样一个说法“现在是抄底镇江最好的机会，因为京沪沿线只有镇江还是价格洼地”。确实，这个说法带动了一批人去镇江炒房，但几乎颗粒无收，甚至根本出手不掉。
原因在哪？
镇江全市人口320万，其中市区人口仅有60-70万人左右（不含丹徒），市区人口连一个南徐新城都喂不饱。而丹徒虽然为区，却自成一体，与主城关联并不大，双方人口之间很难实现流动。句容则与南京频频眉来眼去，丹阳、扬中则县域经济发达，反而倒吸镇江的人气。这是其一，其二则是镇江的产业基础。镇江主城工业底子比较弱，强工业主要集中在扬中、丹阳、大港，整个主城缺乏工业基础，留不住人。所以，虽然江苏大学在镇江，还有江苏科技大学、京江学院等高校，但缺乏就业空间，大学毕业后选择留下的少之又少。
通过镇江的案例，其实我们已经非常清楚以上四点该如何结合运用：交通是基础，必要条件。产业是肌理，充分条件；人口是核心，充分+必要条件。而政策只是政策本身，最终是“水到渠成”还是“不了了之”，还是要看产业+人口的脸色。当然，这里也明确了一个观点：人口，不仅是看全市人口、增长率，还要细化到区域人口、区域人口流动这个更深层的因素。
写的都是大白话，应该都能够理解的吧？所以以我所见，很多城市的新城真的那么有价值吗？
最后预留一个问题：
如果真有那么多那么多有价值的城市、板块、新城，那作为“鼻祖”的李嘉诚，为什么没出现在你认为很有潜力的地方买房或者投资呢？
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