当一众媒体为了搏流量，追社会热点东写西写浪费关注力的时候，我还是想静下心来，从投资的底层逻辑，为大家分析最有机会的城市和板块，这，才是真正有价值的东西。好了，话不多说，我们还是把关注点聚焦到苏州上，这座全国大V考察后纷纷认可的城市，就像他们说的，苏州是当前长三角最大的价值洼地！
太湖科学城
切入正题，先来说说，我为什么这么看好科技城/太湖科学城。
——这是一个高新产业大规模聚集的地方，是税收增长点、是国家科技树战略支点、也是高收入人群聚集点，房价想不涨都难。
——前20年看园区，后20年看新区，特别是科技城/科学城，这是苏州亲儿子，规模性增长点，承担产业转型升级使命和布局。
——上海过去楼市轨迹，就是很多二线城市未来10年楼市轨迹，上海张江高科的例子告诉我们，这个地方是风口，必须得堵。
——从1平方公里到6.8，再到52，再到如今105平方公里，太湖科学城成长轨迹跟上海张江科学城太像了，而后者房价从十年前2-3万一路稳涨至目前10-15万，翻了5倍！而且一房难求！
——这里有最优质学区加持：集团化办学，不仅新苏州人关注，本地人也认可，教育资源丰富到什么程度？三公里范围内，实验学校多达6-7所！
——这里聚集了万科、保利、中海、金地、旭辉、中粮等国央企龙头企业，房价领涨苏州，新房热度非常高，但是苦于限价，目前2万多还有不少项目可以挑选。
——南大落地，带来15000人本硕博各档生源，更有1000余人教授专家等教职工，牛批的先进工科专业设置，提升片区科创水平，而且还兴建一系列附属实验中小学。向着全国乃至世界一流水平迈进。
——经过6-8年发展，这里大院大所产生聚集效应，中科院、清华XX研究院、浙大XX研究院屡见不鲜，大疆、华为、阿里等龙头科技企业陆续进驻，一些医疗小镇、金融小镇成为行业、省级、国家级领军水平。
孟晚舟归国，发出没经历过深夜痛哭，不足以谈人生的感慨，如果来苏州买房，不好好来科技城/科学城逛一逛，不足以说你懂苏州楼市。
科技城为太湖科学城一部分
1998年房改才开始，住房才推向市场化，30-40年楼市红利期仍在持续，苏州楼市还有机会。下面，我们就从规划、产业、楼市三方面详述科技城/太湖科学城机会，希望这里是下一个园区，是最具成长性的，现在的苏州楼市四大金刚成为未来10-20年的四大天王。
规划篇：从1到到105的狂奔
走在靠近太湖边上，边走边感叹，这是什么乡下地方，又破又偏，甚至连个吃饭的地方都没有，马路两边要么是空地，要么是待拆的民房和店铺。这个新规划的，号称太湖科学城的地方，跟三四五线城市乡下无异。
太湖科学城从2020年开始规划开发
但是，当转入不远处核心腹地，一片新建成的城市赫然而来，道路是新的、房子是新的、马路绿化和公园都是新的，这里是早一步发展的科技城。科技城从2006年开始规划开发，经过15年的发展，科技城这片25平方公里区域，已经形成一座产城融合的新城新区。这里是部、省、市三方共建的高新产业基地、创新园区，中科院、清华浙大等研究机构100余家先后进驻，日本富士通、五十铃、美国丹纳赫等500多家世界五百强汇聚在此，新能源新装备、医疗器械、软件信息成为这里三大新兴产业。一个已经发展了15年，一个虽然在隔壁，但是从去年才开始规划发展，在城市面貌和体感上，当然不可同日而语。
为什么要搞科技城呢？因为高新区狮山板块发展饱和了呗~为什么又推出太湖科学城呢？因为隔壁科技城已经开发差不多了呗~如果说前二三十年，苏州一体两翼已经丰满，东边园区、中间姑苏古城、西边高新区狮山，无论产业、房价、配套交通都趋于饱和，发展进入尾声，触碰到了天花板，那么未来二三十年，就是通过东南西北四个方向四大新城，来寻求新的增长点。苏州是有私心的，总要把最好的悄摸摸留给自己，于是，在西部大山那边，另辟一大块空地，打造一座新城，就有了科技城和太湖科学城。
就像当年上海张江一片乡下地一样，科技城的位置并不算多好，但是随着高新区狮山的饱和、浒关经开区杂乱生产性企业扎堆、通安镇的配角外围感，大阳山以西、太湖以东的这片白纸，还是非常好绘图的。
我们组建了苏州买房学习小组，加我：18151115220。
老是被东边园区压制，高新区憋了一肚子劲，想当年起步比园区还早两年，但是从1平方公里，到6.8，再到52，再到现如今105平方公里，一路摸着石头过河，高新区就像拓荒一样，把版图一点一点拱下来。而园区，级别高、外资强，1994年启动时，上手就是70平方公里土地，整体规划同时开发。高新区就是这么一点点从老城时代走向太湖时代。太湖科学城的诞生，其实还源于南大苏州校区的落地。
南大苏州校区
科技城饱和了，在2020年7月，借着南大苏州校区建设为契机，当政者提出建设太湖科学城。后来南大校区如期开工，省一把手来了，新任市一把手也来了。此前在上海历练的市一把手，明确要求对标上海张江，举苏州全市之力打造太湖科学城。
南大苏州校区位于高新区太湖边上。一不小心，搞大了。从最新规划上来看，太湖科学城广义概念，不仅仅是指以南大校区为核心的那10平方公里，更包括了大阳山、科技城、金融小镇、太湖度假区等在内的不同组团，面积达到105平方公里！
杭州未来科技城，核心区35平方公里，规划面积113平方公里。
上海张江科学城，核心区75平方公里，规划面积220平方公里。
由此看来，太湖科学城105平方公里的规划面积，搞搞大，很有必要。你看上海，经历三次扩区，现在张江科学城已成为城市副中心。
为什么各大城市都在搞科技城、科学城？
因为，国家“十四五”规划上，写满了科创，未来是狂点科技树的时代。西安科学城、广州南沙科学城、重庆西部科学城、东莞松山湖科学城、北京怀柔科学城、合肥滨湖科学城……这些板块在这轮发展中，不仅成功出圈，更是成为国家批复的建设综合性国家科学中心。国家点名这些城市，成为中国科创12城：北上广深、南京、杭州、成都、武汉、合肥、苏州、宁波、无锡。这些城市加一起，垄断了中国70%科创企业，烧掉了70%研发经费，形成了领先的大规模产业链条。
是不是有一种感觉，中国科创12城，也是这轮楼市涨的最猛的……
不就是企业多一些，房子新一些吗，有这么神乎嘛~苏州科技城/太湖科学城跟大多数其他科创中心一样，主打三张牌：产业、生态和教育。这也是他致胜关键，苏州：1992年获批国家级高新区（6.8平方公里）→1997年扩容（52平方公里）→2006年建设科技城（25平方公里）→2020年建设太湖科学城（10/105平方公里）上海：1992年成立张江高科（25平方公里）→2017年扩区打造张江科学城（95平方公里）→2021年扩区（220平方公里）打造国家科学中心
产业篇：把最好的留给亲儿子
科技城/太湖科学城，能否成为引领苏州下一个10年、20年发展的经济增长极？
我们先来看看，这里都引入了哪些企业，到底是做什么的？
大力引入科研机构：中科院苏州医工所、中科院苏州地理信息与文化科技产业基地、国家知识产权局专利审查协作江苏中心、浙大苏州工研院、中国兵器集团214所、中国移动研发中心、工信部电子第五研究所华东分所、东南大学苏州医疗器械研究院、清华苏州环境创新研究院、北京航空航天大学苏州创新研究院、中国传媒大学研究院等150余家陆续进驻，大院大所聚集地初步形成。
大力引入世界名企：日本富士通、五十铃、美国丹纳赫、印度NIIT、清华易程、安硕软件、协鑫光伏、特谱风能、住友电工、鱼跃医疗、沃伦韦尔等500余家世界五百强跨国公司、高新技术产业化项目。
大力建设聚集性园区：国际标准的中国十大最佳服务外包园区苏高新软件园、江苏省第一个专业园微系统园、江苏省第一个IT实训基地、国家级专业医疗器械园江苏医疗器械科技产业园、江苏省第一家以服务外包为培养方向的高博软件技术学院、软件大厦等各类创新载体、科研中试楼、产业化用房及功能配套设施超过300万平方米，规划建设了1.5平方公里的智慧谷。
走在科技城，最大的感受就是工厂很少，研发中心写字楼很多。这也意味着高薪人群很多。可以毫不夸张地说，这里什么医疗产业园、金融小镇、软件园等行业龙头聚集在一起的基地随处可见，在核心区约4平方公里的土地上，就能吸纳1000亿投资、600家科研机构以及6万多产业人口。
“新能源新装备、医疗器械、软件信息”三大新兴产业发展迅猛、现代轨道交通产业、知识产权服务业等成熟壮大。
东园区、西新区，苏州产业就主要集中在这两个地方，如果说园区是利用外资典型、对外国际化窗口，那么新区就是里子，大院大所、科研机构的聚集地。
园区产业发展逻辑是：制造业→高端制造业→高新民营企业→生物医药产业/科教/互联网研发。而高新区：日德企制造业→大院大所+国企→生物医药/金融/软件/大数据。园区和高新区的发展路线差别主要在于，前者有着大量的外资制造、高新技术民企，而后者带动的，是大量的国家和大学关联的大院大所、央企国企。高新区新落户的这些单位和总部，只能放到科技城/太湖科学城。
枫桥横塘，都是日本和德国的工厂，高新区靠这些起家，暂时不能直接动，浒关都是物流园，只剩下大阳山西面，还有大量空地，这也就是科技城/太湖科学城。
这个思路经过这几年早已得到验证，科技城已经是高新区大部分大院大所、高新企业和生物医药产业的聚集地，未来密度只会是更加集中，区政府2015年早早搬过来就是例证。
下面就重点单位、企业来点评下：
大院大所
1、浙大苏州工研院：刚发射成功的神州十二号载人飞船，航天员生理参数监护系统，是这家单位研发的。
2、中科院医工所：联合研发新冠疫苗和抗体研究，成为国内第四批获得临床紧急使用的疫苗批次。
3、清华环境研究院：2017年成立，雄安新区东片区无废城市建设方案，就是由清华环境苏州研究院输出。
4、新一代信息技术产业园：吸引了中移云能力中心、路之遥、山石网科为代表的国内外知名企业，专研大数据、云计算、人工智能、集成电路、5G技术。
5、太湖医谷Medpark 启动建设：已累计集聚行业各级领军人才370余人、医疗器械及生物医药企业超400家，2020年产值达200亿。太湖医谷建成后，将每年新增超200家，2023年营收规模达800亿。
央企国企
1、中国兵器苏州214所：1979年成立，长期从事国防工业中半导体集成电路、电子模块研制工作，保密单位，就不说了。
2、苏高新集团：高新区地头蛇，其中苏高新地产是其子公司，园区、商业、公园、道路等基础设施他都参与，内部员工买房容易有第一手的消息，投资在科技城的挺多。
3、中国移动苏州研究院：2014年成立，主要负责移动集团云计算设施建设，目前近3000人规模，科技城买房主力军之一。
4、国家知识产权局专利局（专利审查协作江苏中心）：事业单位，科技城买房主力军之一，2000+员工数量，公积金非常高，进来的都很愿意投资房产。
这里不得不提的就是2020年落地的南京大学苏州校区，他的到来，区域发展的天平，一下倾斜了过来。
这里将打造五大学科群，设置十大学院。办学规模为1.2万人（远期2万），涵盖本硕博各层次人才，2021年9月已经开始招生。校区内规划组建约1000人的高水平教师团队，很多都是科研大牛、院士教授，他们有自己的科研团队。
太湖科学城交通
其实，这两年，苏州一把手跑的最多的地方就是高新区科技城这里了，结果就是南大校区全面开工、东部配套区加速开发。南大的落地，不仅仅是一所学校到来这么简单，背后是大量高端人才资源，也会带来科研、资金、产业的聚集效应。根据规划，围绕着南大校区，一共是10平方公里规划面积，还有大量科研产业用地、教育用地、商业住宅用地接着开发。最主要的，南大还将在配套区设置一系列附属幼儿园、小学、中学，而且会达到3、5所，形成南大基础教育集团，试想全国一流985高校的附属学校，是啥水平？苏州是幸运的，这个下面会提到。
科技城学校
虽然我还未获取详细的年度经济数据，但是从官方披露的部分数字来看，科技城产业在发力，各项指标都在加速：2021上半年，累计完成一般公共预算收入17.18亿元，同比增长13.94%，增幅全区第二；完成规上工业总产值164.53亿元，同比增长38.33%，增幅全区第一；完成全社会固定资产投资88亿元（其中工业投资12.4亿元，总量全区第一）。和林微纳登陆科创板，纽威数控科创板公开发行股票注册获批，全年新增上市企业数有望保2争3。
招商引资势头迅猛。新增内资注册501.2亿元，总量排名全区第一，提前完成全年目标；累计落地项目326个（其中超10亿元项目1个，超1亿元项目12个，超5000万元项目29个）；新增注册外资1.03亿美元，提前完成全年目标。4月15日，苏州科技城举行2021年春季项目集中签约开工仪式。本次集中签约和开工的项目共49个，其中，签约项目27个，分产业项目、医疗器械项目、平台院所项目、人才项目四大类，总投资29.5亿元，包括中奥汇成医疗研发及产业化基地等。开工项目22个，分产业项目、民生项目两大类，总投资99.3亿元，包括启航电子智能制造生产基地、特瑞特机器人自动化设备新建项目、科技城第五实验幼儿园、科技城第四实验小学、龙惠花苑三期动迁安置房等。从投资规模上看，超5亿元项目9个，超10亿元项目4个……
这些报道还仅仅是25平方公里科技城成绩，发展势头之猛，可见一斑。
根据当地售楼处销售负责人反馈，目前科技城工作人员至少有数万人，80%都是本科及以上学历，研究生也是非常多。他们因为从事研发工作，收入起点就较高，工作2-3年，月收入在1.5万左右，截止2014年，这里集聚了海内外各类高层次和专业人才2.5万多人，本科学历以上占80%，硕士研究生以上占30%左右；获批各级各类创新创业人才200多人次，获省“创新团队”6个。
也难怪，这里的房子这么抢手。
楼市篇：奔跑的小象，又快又稳
科技城有三宝，产业、环境、教育。
产业说过了，环境，当然是真山真水的生态绝佳地，这也是苏州的底色，人间天堂不是随便说说的。
那剩下的一张王牌就是教育了。
南大附属签约
不仅是在这里工作的新苏州人选择安家在此，就是苏州当地人，也非常看好这里的教育资源，选择在此买房，为了子女念书，考个好的学校。因为新区、园区、姑苏区，这三大顶流区域学校可以互考，叫做三区统考，其他区域是进不来的。而大部分最好的教育资源就集中在新区。
科技城板块已经形成新区实验集团化办学，质量仅次于狮山，在核心区，实验小学实验中学分布非常密集，毫不夸张地说，方圆2-3公里，优质公立实验学校就有5、6所。毕竟这里也发展了15年，学校、医院、公园、商业等逐步成熟，新房售价2.8-3万也是片区最高，目前在售项目有保利和光山语、大悦澜庭、中海悦狮山等5、6个项目。隔壁的太湖科学城，因为刚开始规划开发，目前有金地翡翠星辰、碧桂园大境悦府、首开棠前如院等3、4个项目在售，目前价位在2.3-2.5万。这里的卖点，一个是南大苏州校区就在不远处，另一个，就是南大附属学校分布在这里。
板块内南大附属幼儿园、小学、中学都会启动建设，而且诸如小学还不止一所，也是集团化密集办学，感觉以后太湖科技城板块的基础教育，会被南大承包，毕竟很多教职工、校友的子女也一大堆。
