原创：李盛
酒店、旅游及休闲等大消费产业投资、开发、运营和资产管理动态和趋势
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随着近年来中国酒店市场从增量时代迈入资产存量时代，酒店业主对投资回报率的关注度逐渐提高一时间
再一次成为了酒店人口中的热词。但是对于资产管理这一概念
大家又是否进行过深入的了解呢？在后疫情时期的背景下，良好的资产管理对酒店的业主们来说又意味着什么呢？今天我做一份报畚.大家去深入解读
01资产管理两大问
也许有些酒店业的小白们还对资产管理这个概念还比较陌生
所以我们就首先来了解一下什么是资产管理？酒店业主们又为什么要做好资产管理
对于酒店业主来说，投资建设一家酒店的最终目标就是获得投资回报的最大化
那么如何获得最大化的投资回报呢？从投资回报率ROI的计算公式来看
酒店的投资者们要想获得较高的ROI
就需要在控制酒店投资成本的同时，增加运营现金流。而资产管理则是实现“减小分母，增加分子”从而最大化投资回报率的手段
在中国近三十年的经验看来，中国酒店整体的投资回报率状况并不乐观
首先是由于酒店前期的规划设计的不合理，造成开发和投资酒店的成本普遍偏高，即分母偏大
而另一方面，由于中国酒店行业目前整体供大于求，且遭遇疫情这类黑天鹅事件
导致运营现金流有限，分子偏小。如此，分母太大，分子太小，自然投资回报率就低了
要想做出改变，酒店的投资者们在投资之初就要分析
未来酒店运营收回来的钱是否能多过现在和未来投出去的钱
在之后的运营过程中又要如何通过优质的管理运营及长期的持有和经营来实现稳健的现金流
02资产管理生命周期的启示
在了解了酒店业主们为什么要做好资产管理后
我们就需要引入“资产管理生命周期”（Asset Cycle）的概念
来明确酒店业主们在资产生命周期的每个重要的时间节点应该怎么做
才能使资产价值最优化，实现良好的投资回报
通常，酒店资产会经历从前期酒店项目立项时的“项目评估及可研”，到酒店开业后的“运营管理和增值”，再到最终“资产退出”等以下六个阶段
酒店业主们要在投资酒店之初就要考虑好自身的投资是否合理
才能避免等式中分母过大的情况。这就要求酒店业主们首先在酒店规划阶段进行市场评估时
就要考虑到未来酒店的市场定位和核心客群的需求
酒店的设计是否符合定位与需求、并发挥良好的空间效率
目标品牌所能带来的价值提升等等方面，来确保项目的投资合理性
之后在酒店的融资阶段，酒店业主们要通过可研报告中对项目的产品定位
制定合理的总投资金额计划和贷款比例来完成适当的融资
这也是酒店控制开发成本的重要环节。不合理的贷款比例和较高的贷款利率虽然降低了初始投资
但可能给未来每年的净现金流带来较大压力，使得分子减少，进而不利于投资回报率的提升
最后在酒店的建设阶段，酒店业主们则应当着眼于控制每平米的造价
在根据前期可研报告给予的数据支持下
把控每平米造价和每间房平均面积，以达到良好的空间利用率
由此，在分母已经基本确定的情况下
酒店业主们就可以把目光放在酒店开业之后的资产维护以及运营监督来尽量提升运营现金流
使投资回报率转为提升
03资产管理的迷思
值得注意的是
目前很多业主对于酒店资产管理存在两种误解，第一是人们认为酒店是在开业后的运营阶段才需要资产管理；而第二种甚至认为
酒店是在运营中出了问题才进行资产管理
但其实，早在资产管理生命周期的伊始，投资人们就要拥有资产管理的意识
而这两点误解同时也反映出了，中国的酒店资产总是“被动退出”的问题
也就是这些酒店并非在市场高点退出，而是在酒店资金无法周转，甚至是以偏低的资产估值被迫退出。但实际上
较成熟的资产管理会在酒店资产达到最高值的时候，主动寻求退出，例如业主完成产权交易，或者配置资产，将酒店打包为资产包重新进行资产配置
又或者是选择部分退出，引入战略伙伴，稀释部分股权
而这种主动退出
同样需要酒店业主们去关注资产管理生命周期和酒店生命周期（Hotel Life Cycle）中的重要时间节点
一家新开业的酒店通常会经历如上四个阶段。需要强调的是
酒店的业主们需要在酒店收益已趋近高稳定的成熟期时监控资产价值
为资产退出寻找最佳时间点，在酒店步入衰退期时开始考虑升级改造
资产管理者需要认识到的是
升级改造其实是一个重新投入、重新开发的机会，也是在最早的等式中
重新调整分子和分母关系的机会
因此：酒店的业主们此时首先要做的就是衡量分子与分母的关系，改造的同时也是再投入
重新去审视投资回报率的机会；其次，业主也要着手优化空间使用效率
以及未能产生坪效的面积；最后对目标客源重新进行分析来迎合新的市场需求
所谓资产管理，其实就是希望酒店的业主们在投资运营一家酒店时
若要想实现资产价值的提升
就要考虑资产如何在市场高点主动实行退出这件事上
酒店业主们需要明确的是
好的运营其实是为了更好的退出
未来酒店退出的资产价格是由投资回报率决定的
也就是酒店的运营与开发投资阶段的成本控制，共同作用的结果
而酒店的退出也并非结束，而应该是下一个资产生命周期的开始
在一个成熟的资产管理市场，酒店退出、现金回流之后，业主就有能力参与新一轮的酒店投资
被投资的酒店在经历改造开发之后，进入新一轮的运营生命周期，获得新的成长期
直至这个酒店资产迎来新一轮的退出
这样的一个循环往复的过程，便形成了全生命周期的闭环.优其重要‼️
