未取得房产证的新房，能买吗

有一套82.8平米的毛坯新房，据房主说这套房子是开发商给她的工程抵款房。她要求一次性付清房款。她给我看了一张付清总房款的收据，还有几张交的税费的收据，不是正规的发票，是那种粉色的收据单子。她已办好了各种入住手续。我现在的问题是： 1、这个房子虽是刚交工的毛坯房，但我要是从她手中购买此房的话，是不是已经是二手房交易了？ 2、目前，该房子的房产证还没有办下来，我跟她签订一份房屋转让协议，标明以后过户的事宜，公证一下，是不是就有了法律效力？即使到时候她反悔，房子的所有权是我的吗？还是一定要过了户才是我的？ 3、还有过户时的营业税，法律规定是由卖方支付，这个我们在签之前那个协议时能不能再强调的加一句？还是说法律是默认的，即使不加也应由卖方承担？这是我买的第一套房子，契税是多少？ 4、过户前就必须将余款结清吗？ 5、签订的协议中有关违约金部分能随意写吗？还是法律有这方面的数额规定？ 6、这个房子我到底能否交易？能不能在开发商那申请变更合同，到时候房产证办下来直接就是我的名字？ 请路过的律师们给予专业解答，跪求答复，万分感谢！！！急…急…急！