各们好心人给我点帮助吧

我打算购买私房一套，但是现在没有三证，我到居委会调查过了，此地确实是该卖主的，而且卖主一再强调他房产局有熟人可以办好房产证。他和我签协议说明年如果中秋之前办不到房产证赔给我房屋价格的20%，但是我还是不放心，但现在我又交了定金，请问我该怎么办。在没有证之前我们签的协议有效吗？我能用什么样的办法来维护我的合法权益。