有好几个问题请教!

一:10几年前我妈妈嫁到另一个镇,当时嫁过来时与我后爸及村里签定了协议,内容为新房给他自己的儿子,老房子给我,任何人不得干涉；但当时老房子是我后爷爷的，且后爷爷没在协议上签字；在几年前，我妈和后爷爷商量好了，就先把老房子过户给了我后爸，然后我后爸再把房子过户了给我，现在有已经有老房子的证了． 　　１：房子是祖宗房，是否已在法律上属于我，并且我有独立买卖权 　　２：他儿子说这是他们家祖宗房，他有没有权力要回去 二：我看中了一套二手房，只是没有房产证；只是这套房子之前就把那房主卖过一次，现在我的上一个买家想卖给我；但当初房主与第一个买家协议内容大概如下　：房子卖给对方，但地下室也交给第一个买家使用 现在，那无证房想卖给我，但第一个买家坚持不把地下室拿出来．．他还是有老合同 工　１：到时办房产证时第二个买家可以赖过去，把房产证占有不？ 　　２：怎么操作才能最大限度规避风险呢？