（江苏徐州）买卖共同继承的房产，如没有所有第一继承人的签名，能否成立

我父亲2001年去世，遗留下一处房产，按照继承关系来说，我妈，我，我奶奶为第一继承人，2006年我妈和我打算把房子卖了，和买方签订了一份房屋转让协议，我妈签的字，但是后来咨询了一下，如果买卖这处房产的话，必须所有第一继承人同意，且公证过户，而我奶奶年事已高，父亲去世的事情一直向她隐瞒的，（奶奶眼睛失明，身体也不好，只是告诉她父亲常年在外地看病），所以公证无法进行，因此我和妈妈打算解除房屋转让协议，退回订金，但是中介不同意，坚持要按照协议买房子，或者要求按协议所写的房款的20%做为违约金。并且阻挠我们与买方直接面对面协商，声称不履行协议的话买方就要起诉，现已知道中介公司为无证经营。 我想问一下，1，在没有所以第一继承人都同意的情况下，该协议成不成立？ 2，这种情况下，我可否解除协议书？ 3，我需不需要赔付违约金？