[深圳龙岗]买房的手续问题

我想买一栋房，卖方没有办房产证（深圳关外大部分这样），但有报建证和规划证（也就是不是违章建筑），但那两证不知如何改为我的名字（问国土所说什么要到什么建设办），请问能改名字吗，哪里办？手续费贵吗，算作二手房交易吗？如果不能改的话，我跟卖方签一个合同协议（意思就是说房子卖给我了），这样行不行，这样的合同有效吗？还有这样买房最要注意些什么！ 另外私人办理房产证一般要提供那些材料