广东深圳,二手方买卖象我这种复杂情况如何签合同?

二手房屋买卖. 房子实付卖方30万. 房是02年批年, 04年销售, 今年9月入伙. 我与卖方是今年11月28号谈成协议. 已付对方5000元定金. 卖方的房产证还未办理下来, 才刚交契税等(最近才入伙的), 卖方说与房产商上的合同说明房产证是要在交完所有税后的150个工作日办理下来, 且卖方要避营业税, 说两年以后再过户. (我是买方) 1. 房产证有没有办不下来的风险? 2. 买卖合同如何签才能保障我的权益? (我个人的想法是找公证处公证合同的合法性, 不知可行否?) 3. 如何确认卖方真的是业主本人? (我还没看过他的相关证件) 4. 如果这事需要找律师或公证处, 费用一般是多少? 5. 有没有什么好办法来处理这笔交易. 说真的, 我都交了5000元定金. 现在有点后悔却又省不得那5000而退出, 只能硬头皮来继续这笔买卖. 因为我担心, 2~3年的过户时间太久了, 可能发生太多太多的变化! 本人初次置业, 却头脑一热找了这么个不妥当的交易! 后悔啊!!另, 因房产证不能过户, 不能向银行贷款, 他说可以向他贷.请帮忙回复! 谢谢先!