我该怎样做才能退回定金

各位大律师好！！ 我于2005年9月看中了一套房子，下了定金并签了认购协议书，协商合同时我们就合同中的违约责任、面积差异处理、产权证办理时间不能达成一致，且开发商的土地存在抵押，通过和开发商协商，达成口头协议（即开发商于指定时间退回我所缴全部定金）。当我于指定时间去退款时，开发商却说他们的合同及附件范例已经公示的（其实我下定金时并未公示，只是上一周才公示），还叫我写《退房申请书》让他们公司批准之后才能退定金，请各位大律师帮我分析一下我该怎样做才能退回定金？？ 另外，我想咨询一下各位大律师几个问题： 1）如果不按开发商公示的合同及附件范例签署合同购房者是否就算违约？ 2）开发商土地存在抵押且没有明确告诉我，开发商是否算违约？ 3）合同不能达成一致时是否能退回定金？ 急切盼望你们的答复，谢谢！！