房屋租赁合同和租赁协议有什么区别

我想租赁一间商品房，房东拿给我一份租房协议，请问租房协议和租房合同有什么区别，是否具有相同效力。我打算租房5年，如果我签定合同（协议）应当注意什么，才能保障我的权益。另外，如果在协议期间，因为我个人因素不能履行合同，我将承担怎样的赔偿。如果是房东因素造成不能履行合同，他又应当承担怎么样的赔偿。 谢谢律师。