开发商既无能力交房又不肯办理退房怎么办?

以按揭贷款方式购买一套房子,合同约定03年10月交房.此后因开发商资金原因，一直未能交房，多次催促后始终未交，要求退房开发商也不同意，直到今年几经协商，并且在利息上作了让步（即开发商只退已交贷款本金不退利息），才签订了协议约定退房，8月底开发商与银行结清贷款退还本金并办完一切手续，原订购房合同解除；本人交纳贷款至今年7月，7月以后的贷款由开发商承担。但8月已过，协议约定的事项开发商都没有履行，既不退首期款也不承担贷款，银行催促我交贷款，找开发商就说没钱。 请教大家我该怎么办才能尽量减少损失?打官司的话成本高不高?