离婚案件中贷款购买的房屋如何分割

离婚案件中贷款购买的房屋如何分割 贷款购买的房屋如何分割是离婚案件中常见的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》虽然对离婚时如何分割房屋做出了原则规定，但对本文提出的问题却没有做出具体的规定。 依据有关法律、法规和司法解释精神，我认为，离婚案件中，对婚前由一方或双方签订购房合同并出资偿付首付款，其余房款向银行贷款购买的房屋如何处理，要区分以下几种情况： 1、婚前取得房屋所有权证书的，此房屋应确认为个人或双方共有的婚前财产，不能作为夫妻共同财产分割。 2、婚后取得房屋所有权证书的，如果双方对产权没有争议，亦应确认为个人或双方共有的婚前财产。 3、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。 4、离婚后，房屋取得完全所有权，双方有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。 上述几种情况，凡是最终确定为一方的婚前财产，婚后偿还银行贷款的，房屋不属于夫妻共同财产，归个人所有，不能分割，但是婚后偿还的贷款及相应的增值部分，应属于夫妻共同财产，在离婚时应当平均分割。 凡是最终确定为双方共有的婚前财产，婚后偿还银行贷款的，房屋属于夫妻按份共有的财产，归个人所有，按份分割，但是婚后偿还的贷款及相应的增值部分，应属于夫妻共同共有财产，应当平均分割。 以婚前共同出资贷款购买的房屋为例，离婚时应按以下方法具体分割： 甲乙双方婚前共同出资购买的房屋（双方出资，共同在合同上签字，房屋所有权证书登记为甲、乙二人共有），一般应属于双方按份共有的婚前财产（约定为共同共有的从约定）。为了计算方便，假定房屋购买时价值为50万元，现在市场价值（经过竞价或评估确定）为100万元，增值100%。首付款为20万元，贷款为30万元。婚后已还贷款为10万元，未还贷款为20万元，购买时甲方出资为15万元，乙方出资为5万元，双方出资比例为3比1，即甲方占该房屋财产份额为75%｛3[1÷（3+1）]100%｝，乙方占该房屋财产份额为25%｛1[1÷（3+1）]100%｝。如果离婚时该房屋归甲方所有，由甲方给付乙方相应份额的价款，那么该房屋应当分段计算予以分割： 一、第一阶段，双方婚前共有部分分割：婚前共有部分20万元增值了20万元，增值到40万元，甲方拥有该增值后财产份额的75%为30万元，乙方拥有该增值后财产份额的25%为10万元，分割时应分给乙方10万元。 二、第二阶段，双方婚后共同还贷部分分割：夫妻按份共有的共同财产婚姻存续期间用夫妻共同财产还贷部分属于夫妻共同共有财产，应由夫妻二人平均分割。已还贷部分10万元，增值了10万元，增值到20万元，每人一半，应为10万元，分割时应分给乙方10万元。 三、第三阶段，双方未还贷部分分割：未还贷部分仍属于双方按份共有的财产，应当由取得房屋所有权的一方偿还剩余贷款，但是要以按份共有和升值比例给对方一定补偿，即补偿对方所有的那份的增值部分。未还贷款部分20万元，增值了20万元，增值到40万元，甲方拥有该增值后财产份额的75%为30万元，乙方拥有该增值后财产份额的25%为10万元。如果此房归甲方所有，剩余贷款20万元由甲方偿还，则甲方应当给乙方的补偿仅为增值那部分的25%为5万元。 这样，离婚时该房屋如果归甲方所有，则甲方应当给付乙方共计人民币25万元。甲方得到价值100万元的房屋，但是他要同时承担偿还20万元贷款的义务。 这种方法把房屋增值部分视为共同收益，避免了夫妻双方共同还贷，一方获利的情况，我认为这样比较公平。 对离婚时甲方应当给付乙方的价款还可以设立公式，简化计算。 公式一： 设：1、甲投资首付款为a，乙投资首付款为b； 2、增值比例为z； 3、乙投资比例为g； 4、已还贷款为c； 5、未还贷款为d； 6、甲应给付乙方的价款为X，其中：婚前部分为X1，婚姻存续期间共同还贷部分为X2，离婚后未还贷部分为X3； 则： X1=[（a+b）+a+bz]g=（a+b）1+zg X2=1/2c+cz=1/2c1+z X3=dzg 所以： X=X1+X2+X3=（1+z）[a+bg+1/2c]+dzg 还可以简化这个公式。 公式二： 设：1、婚前首付款共有部分增值后的价款为a； 2、婚姻存续期间共同还贷部分增值后的价款为b； 3、离婚后未还贷款部分增值的价款为c； 4、增值比例为z； 5、乙投资比例为g； 6、甲应给付乙方的价款为X。 则： X=ga+cz+1/2b 以上公式只适用于双方对财产无约定且对房屋产权无争议，并已经过竞价或评估、协商确定升值价款金额的情况。利用此公式要参照其他影响财产分割的因素，如一方有过错、女方需要照顾等，再根据此公式计算出的结果适当增减。此公式也可以适用于婚前一方贷款买房、婚后双方共同贷款买房的情况，只要去掉公式中相应的因素即可。另外，如果房屋贬值，也可以适用此公式，只要把相应系数变为负数即可。同时，此公式还可以用在股票、债券等存在变数的其他财产分割上。由于本人不是数学专家，公式可能有误，请专家指正。另外，公式是死的，案件是活的，此公式只是为大家提供一个参考，具体如何分割，由双方协商或经过诉讼由法官根据案情判决。 最后声明一点，此文和文中的公式，其著作权属于我本人。大家可以在网上转载、引用，但请尊重我的著作权，在转载、引用时务必属上我的名字和网站出处。如果在其他媒体上转载，请事先征得我的同意。