甲应该怎样应诉，有什么法律技巧

甲与某房产公司于2002年12月签订了一份租期为5年的房屋（实际是门面）租赁合同。签约时该房产公司只有预售证，房屋还没有经过消防、环保等单位验收，更没有产权证（甲不知情）。一年后，由于租赁期间遭遇非典、政府封闭修路等原因甲一直与房产公司协商减免租金事宜。协商不成，甲一直未交租金。（合同约定：如遇不可抗力因素『火灾、地震、政府行为等』双方各自负担各自的损失）房产公司以甲脱欠租金,将甲起诉。此时，该房屋已获得房屋产权证（栋证），消防、环保等单位验收合格。但该门面的分户产权证没有办、房屋租赁许可证也没有，更没有到房地产管理部门备案登记。 请问：1、该合同是否有效？ 2、非典、政府封闭修路是否可以认为是不可抗力因素『火灾、地震、政府行为等』，能否作为减免租金理由？ 3、甲应该怎样应诉，有什么法律技巧？ 长沙