卖家将房屋交付我，②装修款项的赔付

购买二手房，签订了交易合同，贷款审批也没问题，正准备过户，被中介突然告知卖方房屋为三年限售范围，目前仅满2年1个月。中介给出方案：双方进行补充协议约定，将合同及补充协议进行公证，我将首付款支付卖方，卖家将房屋交付我，满三年后再进行过户。设定违约条件：①违约金为房款的20%；②装修款项的赔付。 我个人比较担心的问题：1、此操作是否违法？2、一年后交易银行贷款是否有问题？3、其中风险如何把控？4、卖方及中介在此之前，并未提前告知任何此房限售事宜，且首付以打入监管账户，是否可以申请赔偿？十分感谢