【分析解答题】上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用市场法进行评估，计算过程如下：
征收范围北至××路，南至××路，西至××路，东至××路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住房屋。
根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生设备，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。
沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。
假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街。
根据市场法的替代原理，选择2001年8月～2002年5月期间与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的同类物业差价换房正常成交价作为比较案例，进行交易日期、区域因素和个别因素修正，具体计算如下：
因素条件说明表
1．交易情况
案例为正常市场成交价，不修正。
2．交易日期
根据上海二手房指数报告，按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整(因5月的指数尚未出台，本测算假设4～5月上升幅度为0.5%)。
3．区域因素
案例与估价对象相近，不修正。
4．个别因素
朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正；
设备：有管道煤气，调整1%；有抽水马桶三户合用，调整1%；
其他：底层天井独用，调整3.5%；阳台调整1%。
根据比较案例一～五计算结果，取其算术平均值：
估价对象的比准价格=∑比准基价/5=(4022+3434+4045+3705+3426)/5=3726(元/m2)
以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。
具体计算过程详见下表。
，答错率：68%
