1、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”，因而别墅不属于小产权房。
2、在乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。别墅是具有相关的证件，有自主产权的，因为不属于小产权房哦。
3、小产权房其实是社会上的说法，这种说法很模糊，也很不专业，不过一般来可以理解成为小产权只有使用权没有处分权，也就是一般说的使用权的房子，因而别墅的小产权不属于。
怎样区分商品房和别墅?别墅过户与普通的商品房没区别，可能交的税要高，别墅的买卖双方合同一般都有注明：
1、本商品房户型为：别墅，独立别墅所属地块(包括别墅占地)占地面积XX平方米，容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。
2、商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房，商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批。
3、建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
