某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。
轰2-2 同类宾馆的价格和净收益资料表
可比房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 1660 200(1)计算客房与餐饮年总收益：
1)客房年总收益=(400×200+100× 350)×365—41975000(元)=4197.5(万元)
2)餐饮年总收益=4197.5×30%-1259.25(万元)
(2)计算客房与餐饮年总费用：
1)客房年总费用=4197.5×35%=1469.13(万元)
2)餐饮年总费用=1469.13×55%=808.02(万元)
(3)计算年净收益：
年净收益=4197.5+1259.25—1469.13—808.02+200=3379.6(万元)
(4)由所给资料计算报酬率：
可比房地产的报酬率：A=3000/25200×100 9/6—11.9%
B=3500/29400×100%=11.9%
C=2800/23800×100%=11.76%
D=200/1660×100%=12.05%
以其平均数作为估价对象的报酬率：
(11.9%+11.9 9/5+11.76%+12.05 9/6)/4=11.9%
(5)从公式求得该宾馆价格为：
V=A/y=3379.6/11.9%=28400(万元)
正确答案：(1)计算客房与餐饮年总收益：1)客房年总收益=(400×200+100×350) × 365×(1—25%)=31481300(元)=3148.13(万元)2)餐饮年总收益=3148.13×30%=944.44(万元)(2)计算客房与餐饮年总费用：1)客房年总费用=3148.13×35%=1101.85(万元)2)餐饮年总费用=944.44× 55%=519．44(万元)(3)计算年净收益：年净收益=3148.13+944．44-]101.85-519.44+200=2671.28(万元)(4)可比房地
