2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
1．该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例？为什么？
2．确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么？
3．确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么？
正确答案：1．不能直接将其选作可比实例。因为：(1) 虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同；(2) 商场与临街商铺的规模不相当；(3) 商场与临街商铺的建筑结构是否相同不清楚；(4) 商场与临街商铺的档次是否相同不清楚；(5) 商场与临街商铺成交日期是否接近不清楚；(6) 商场与临街商铺交易类型与目的是否相同不清楚；(7) 商场剩余部分招商管理费较高，与临街铺面可能不同。2．潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置情况下的收入。租约期内按租约租金，租约期外按正常客观的市场租金计算。3．(1)
